揭秘

長租公寓借道“信托”

向租客放貸

近年來，處在“風口”上的長租公寓飛速發展。公開資料顯示，截至2017年底，自如進入了北京、上海等9座城市，為超過20萬業主委托管理50萬間房源，累計服務120萬名自如客，2017年的租金收入突破160億元。蛋殼公寓2015年在北京成立，到2018年，蛋殼公寓用3年時間讓自己擁有了10萬間房源。

長租公寓背后已由中介變成資產管理公司

多名業內人士指出，“金融＋長租公寓”這種模式是長租公寓飛速發展的秘密。北青報記者了解到，長租公寓背后的實體公司已經由傳統的房產經紀機構變成了“資產管理公司”，比如自如的實體公司是“北京自如生活資產管理公司”，蛋殼公寓背后則是“紫梧桐（北京）資產管理有限公司”。一名基金業人士稱，從房產經紀到資產管理公司的轉變，前者是一種撮合交易，后者則凸顯了資本運營。

自如設立信托計劃向租客發放貸款

在北青報記者獲得的一份“北京自如生活資產管理公司”的房屋租賃合同中，發現其貸款的主體是中國對外經濟貿易信托有限公司（下稱“外貿信托”）。

2017年8月15日，自如成功發行了國內首單租房市場消費分期類ABS——“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃“，該單ABS產品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構，期限兩年，首期發行規模5億元，本專項計劃優先級票面利率5.39%。截止到目前，自如與外貿信托至少已經發起設立了“薈潤5號”“薈潤6號”等2個信托計劃，用以向自如租客發放貸款。

自如的ABS產品，以租房分期消費貸款為底層資產。比如“自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”的底層資產即為2.75萬筆自如客的租金分期貸款，均為1年期。自如對機構投資者的收益進行兜底，在兩年循環期內，如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益，自如方面需要補充差額，用來滿足投資者的收益要求。

在這個資管計劃中，“自如”全資子公司北京自如眾誠友融信息科技有限公司作為發放住房分期貸款的資金方，同時也是該專項計劃的原始權益人，通過與外貿信托合作成立信托通道的方式來實現對自如租戶開展住房分期信貸業務。“由于自如并未持有消費金融經營許可證或小額貸款經營許可證，不得不通過設立信托的方式向租戶發放貸款。這種方式將基礎資產由小額貸款轉變為信托受益權，可有效規避基礎資產的法律瑕疵。”一名證券業人士告訴北青報記者。

自如平臺已經形成一個資金池

2017年自如ABS發行之時，自如CEO熊林曾這樣介紹該產品：以2016年自如過手租金超過90億元為例，如果以10%優質季付租戶作為自如1號底層資產計算，折合到每月為0.75億元，按季預付租金中除去當月租金，自如手中每月至少有1.5億元應付給房東的租金結余。

對此，前述證券業人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向業主付租，就可以形成至少11個月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服務費，自如平臺上就形成了一個資金池。提前1年預收的服務費、租客押金和房租，在自如的資產負債表上列報為應付款項。2017年底，自如負債規模接近75億元，其中應付款占比75%，高達56億元，主要是房租預收款和押金收款。

長租公寓靠與租房分期平臺合作進行擴張

除了與信托公司的合作，也有部分長租公寓平臺直接選擇與銀行合作。比如蛋殼公寓的合作方之一是微眾銀行。建設銀行已與多家房地產企業簽署了住房租賃權轉讓協議，租戶可通過建行發布的APP在線租房，可以使用建行推出的個人住房租賃貸款“安居貸”業務，專門為租戶提供租房貸款。

一家長租公寓運營人士透露，與一些租房分期平臺達成的合作，通過租房分期消費貸款為底層資產作為融資工具，是長租公寓這些年獲得快速發展的一個秘密。只要長租公寓企業保持足夠增速，和足夠出租率保證周轉，就能獲得源源不斷的現金流進行擴張。

觀察

讓長租公寓

回歸“長住”本質

最近,原本指望成為房產市場的“藍海”的長租公寓,遭到了空前的譴責和質疑,矛頭直指“長租公寓+房租貸”的模式。

簡單來說,房租貸的模式理論上是完美的,各方都是受益者:其中最賺的還是房產中介,一下子就得到一年甚至幾年的巨額房租款,有租客甚至簽訂了百萬元以上的授信額度。有了這些海量資金的加持,中介公司就能繼續在市場上橫沖直撞,跑馬圈地。但必須看到,這已經不是傳統意義上的房產中介服務,而是一種金融服務,而且是一種加了杠桿的金融服務。正因如此,這種模式背后的金融風險和法律糾紛不容小覷。

“房住不炒”“租售同權”已經是大勢所趨,房租的長期化、穩定化是全社會樂見其成的。長租公寓模式有其自身的亮點,即通過對于房產的改造,獲得溢價收益以及較為穩定的現金流。這本是房產業的“一股清流”。但是這個模式一旦綁上金融杠桿化的瘋狂戰車,就可能從小清新變成瘋狂的巨獸。當務之急是要及時控制長租模式下的金融風險,讓長租公寓回歸“長住”本質,而不是充當金融工具。文/新華社