金融要素俱備

《經濟參考報》記者了解到，推動租賃市場發展的主要金融要素正在形成。這些要素包括企業端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產證券化與退出機制，有望逐步確立貫穿租賃業務“開發-運營-消費-退出”全產業鏈的金融支撐體系。

記者發現，目前金融資本介入住房租賃市場主要有兩種模式，一是和房地產租賃企業合作；二是和政府方面合作。

例如，第一種模式中，銀行與房企合作，雙方簽署租賃權轉讓協議，通過銀行平臺出租房源，與此同時，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內的金融產品。

11月3日，建行深圳市分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內的十幾家房地產企業簽署房屋租賃戰略合作協議，宣布正式開發深圳市長租房市場。據建行深圳市分行相關負責人介紹，目前已與房企簽署了超5000套住房租賃權轉讓協議，房源均為精裝修新房。

同時，在消費端方面，建設銀行可為租戶提供“按居貸”，最高可貸100萬，還款期可長達10年。租房貸款與購房貸款很相似，是銀行直接支付給房企，租戶每月向銀行還款，這可以使房企迅速回籠資金。

另一種模式是銀行與政府合作，聯手建設住房租賃管理平臺，在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監管等租房全流程各個環節提供相應的金融服務和產品。

此外，租賃住房資產證券化也在試水。10月11日，國內首單長租公寓資產“類REITs”誕生：新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所正式獲批發行，發行額度為2.7億元，期限5年，其中優先級產品獲AAA評級，利率5.3%。

隨后，保利地產宣布國內首單央企租賃住房REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過，總發行規模50億元，期限18年，以保利地產自持租賃項目作為底層物業資產。上海證券交易所總經理黃紅元認為，借助資產證券化為企業提供切實的融資渠道和投資退出路徑，盤活存量房屋增加租賃住房的有效供給，有助于形成有效的、規模化的住房租賃市場。

而京東、支付寶等互聯網企業進入租房領域，有助于重構租房市場用戶體驗，幫助構建良好的租賃生態體系。廈門大學管理學教授戴亦一認為，現階段我國租賃市場存在虛假房源、市場透明度低、吃差價、克扣押金等諸多亂象，信用體系引入租房市場，為房東和租客市場主要參與者帶來諸多益處。

金融風險須防

業內人士表示，今后大量信貸資金和社會資金涌入租賃金融領域是必然趨勢，要防止租賃貸款變為樓市加杠桿的工具。

對于租賃消費端的“按居貸”這類極大方便租客的產品，也有不少人表示質疑。中原地產首席分析師張大偉表示，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機會和概率，要是能貸款，那么租賃就會被投資者利用。“過去租賃漲幅遠遠低于房價漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來租金很可能會出現大漲”。“從理論上講，租賃貸款進入樓市投機者手中其實并不難。”

某融資擔保公司工作人員向記者表示，該公司與一些銀行有合作協議，每年配合銀行向外放款，但貸款會進入征信系統。他介紹，通過該平臺借貸年利率達5.4%，單家銀行個人最多能貸70萬元，多貸幾家最多可以貸到200萬元，200萬元以下不需要抵押物。“貸款用途說明是消費或裝修什么的，就能夠辦下來。現在政策鼓勵之下，越來越多的銀行可以經由租賃貸款名義辦下來。”他說。

“互聯網金融提供的‘信用貸’、‘消費貸’、‘過橋貸’等，都很容易變成樓市‘加杠桿’的工具。租賃貸款也一樣，如果沒有有效的防范措施，也很容易被炒房者利用。”“愛租哪”合伙人陳其東認為，互聯網金融開展業務沒有地域限制，雖然方便消費者，但是無法核實客戶需求的真實性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真偽等方面，互聯網金融公司還缺乏好的辦法。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房租貸就是一種“消費貸”，也存在套現的可能。監管部門應當對此類貸款進行管制，對貸款資格設置門檻進行審核，對于挪作他用等行為要堅決懲處。炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過度杠桿化則可能驅使一些收入較低或不穩定人群、高風險傾向人群涉足住房融資，容易產生“次級貸款”，加大房地產波動和金融風險。