由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同主辦的“財(cái)經(jīng)院重大專題研究成果《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》發(fā)布會(huì)”近日在京舉行。在會(huì)上，社科院下屬院所房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)專家攜手會(huì)診當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)問題，共同把脈下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)政策研究中心主任郭克莎：

建議在局部擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍

關(guān)于房地產(chǎn)問題我有三點(diǎn)看法：

第一，我很同意把房地產(chǎn)跟宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系起來研究。房地產(chǎn)的發(fā)展影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)反過來也影響房地產(chǎn)發(fā)展。

現(xiàn)在的問題是，除了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、投資、消費(fèi)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，更大的問題是，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定也受房地產(chǎn)影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題后面是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)買住房需要大量貨幣，房地產(chǎn)的典型趨勢(shì)是買漲不買跌。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)原理來說，供求決定價(jià)格，按道理是相互作用的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)有特殊屬性。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)要去庫(kù)存，中央希望開發(fā)商降價(jià)促銷，但是一旦價(jià)格一跌下來，市場(chǎng)就不行了。也就是說，降價(jià)促銷跟去庫(kù)存模式相矛盾。

現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的轉(zhuǎn)型周期。我粗略研究過，世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，在近兩百個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，大多數(shù)國(guó)家的政府都運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)功能：居住功能和經(jīng)濟(jì)功能，即通過房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最后發(fā)現(xiàn)，用房地產(chǎn)的非居住功能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，很多國(guó)家都陷進(jìn)去了，房地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟(jì)，引起了金融波動(dòng)。現(xiàn)在我們正處于這種階段，所以未來走勢(shì)及影響比較麻煩。我認(rèn)為，需要更好地把房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)跟宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)結(jié)合起來研究。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。現(xiàn)在總體來說是階段性過剩，但局部市場(chǎng)分化很厲害。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)的周期也是扭曲的。正常的房地產(chǎn)周期，是在大的上升過程中有周期性的波動(dòng)，可是我們一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出臺(tái)，也許有一個(gè)幾年的調(diào)整過程，但是自從去年政策出臺(tái)后，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈，區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)分化和扭曲。然而市場(chǎng)畢竟有其自身規(guī)律性，我認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)并沒有走完，未來還會(huì)回到調(diào)整過程中，沒有什么強(qiáng)大力量能支撐它持續(xù)性上漲，多數(shù)城市仍將回歸下行趨勢(shì)。

在政策沒有退出的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度不會(huì)太大。由于政策出現(xiàn)了反復(fù)，即總體上扶持了一陣子市場(chǎng)，又反過來調(diào)控部分城市，結(jié)果就會(huì)使調(diào)整周期縮短。但調(diào)整的大趨勢(shì)可能改變不了，最終還是要慢慢下去。嚴(yán)格來說，地方政府沒有力量扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)，因?yàn)榇蟮内厔?shì)主要取決于宏觀政策，就是中央政府部門的政策，包括流動(dòng)性的寬松，直接的房地產(chǎn)稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場(chǎng)，即使有作用也很短時(shí)間。

未來中央再出臺(tái)大的寬松貨幣政策、支持購(gòu)買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認(rèn)為調(diào)整趨勢(shì)還會(huì)出現(xiàn)，還會(huì)持續(xù)，同時(shí)短期波動(dòng)會(huì)比較多。