當前我國房地產市場再次走到關鍵節點,面臨著方向性選擇,并考驗著市場理性。當前樓市預期出現松動,既有因城施策的原因,也是市場需求動能快速釋放的結果。在外部沖擊和內部轉型迭加的特殊時期,深入落實“房住不炒”,應當保持我國房地產市場平穩健康發展,全力避免樓市大起大落,亟待樓市理性的堅強支撐。

預期松動推動樓市高溫消退。從房價走勢看,北京、上海、深圳等一線城市二手房價率先回落,并逐步向二線城市擴散。據國家統計局數據,2018年10月,全國70個大中城市中,二手房價格環比下跌的城市有14個,較9月份增加一倍。另據中國指數研究院調查,11月百城新建住宅均價環比上漲0.27%,漲幅較10月回落近0.2個百分點。從土地購置看,2018年1-11月,全國300個城市共流拍618宗住宅用地,流拍的總規劃建筑面積約為2017年的2.3倍。從運行指標分析,全國房地產開發投資和商品房銷售面積出現增速同步回落情況。這些情況表明,樓市高溫已經消退,市場預期出現松動,熱點城市房價回落,房地產市場正面臨著方向性選擇。

房地產市場的穩健運行關系著宏觀經濟穩定。當前我國宏觀經濟面臨外部沖擊和內部轉型雙重壓力,保持房地產市場穩健運行,避免房價大起大落,既是保持宏觀經濟穩定的重要基礎,也是經濟韌性的重要體現。一方面,我國城鎮化進程尚未結束,仍有較大發展空間,客觀上也需要房地產業健康發展;另一方面,房地產業對其他行業具有較強輻射和帶動效應,也是我國家庭資產主要配置領域,房價波動將加劇經濟金融波動。因此,防范房地產泡沫風險,既要有效控制房價非理性上漲所形成的風險累積,也要高度警惕房價快速下行帶來的泡沫破裂風險。

從根本上說,“房住不炒”既是我國房地產調控基本方向,也是對房地產市場長效機制的科學注腳,而樓市理性則是落實“房住不炒”的根本支柱。一線城市二手房價的率先回落,就是市場預期松動和樓市理性蘇醒的重要反映。

落實“房住不炒”,促進房地產市場穩健運行,避免市場出現劇烈波動,當前亟待處理好以下四個關系:一是行政干預和市場調節的關系;二是增庫存和去庫存的關系;三是買房和賣房的關系;四是加杠桿和降杠桿的關系。這四個關系的科學處理和有效應對,深刻反映了房地產市場各參與主體的理性,也是破除過去固化房地產市場行為范式的前提,更在相當程度上決定了未來房地產市場運行的方向。

在市場多方博弈的大框架下,保持房地產市場平穩運行,最有可能形成兼顧多方利益的均衡。在因城施策的政策基調下,政策松緊很有可能導致非線性實施效應,因此做好科學謀劃、謹慎決策、有效執行,其重要性不言而喻,再強調也不過分。在復雜多變的市場環境里,遵從房地產市場運行規律,防范各種道德風險,抵制羊群效應,既考驗著市場主體理性,也反過來影響到樓市運行軌跡。當前我國房地產市場運行到關鍵節點,只有樓市理性才是確保未來市場穩健運行的根本支柱。(陳濤)