房地產(chǎn)業(yè)步入調(diào)整期,國企轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目開始激增。中國證券報記者獨家獲悉,前8個月,北交所共成交房地產(chǎn)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目68宗,同比增長44.68%;成交金額260.43億元,同比增長15.67%。業(yè)內(nèi)人士表示,隨著“房住不炒”理念的施行,房地產(chǎn)市場將面臨大調(diào)整格局。國企強調(diào)聚焦主業(yè),嚴控非主業(yè)投資亦是大勢所趨。在去杠桿減負債、國企改革加速的當下,國企地產(chǎn)板塊分拆重組將提速,股權(quán)轉(zhuǎn)讓和合作開發(fā)、混改等模式將帶來新機遇。

國企加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

北交所信息顯示,1-8月,在北交所成交的68宗房地產(chǎn)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目中,央企有38項,成交金額為130.34億元。例如,大唐集團通過北交所公開轉(zhuǎn)讓重慶渝能產(chǎn)業(yè)集團100%股權(quán),該項目掛牌價格為21.52億元,最終以33.04億元成交,項目溢價11.52億元,溢價率達53.5%。航天科技旗下航天置業(yè)轉(zhuǎn)讓北京航天恒潤置業(yè)22.60%股權(quán);華僑城轉(zhuǎn)讓深圳市康僑佳城置業(yè)投資有限公司30%股權(quán);中航國際控股公司轉(zhuǎn)讓中航萬科有限公司60%股權(quán);中國冶金地質(zhì)總局山東局轉(zhuǎn)讓山東正元置業(yè)有限責任公司100%股權(quán)及5315.57萬元債權(quán)等。

日前,中航工業(yè)集團旗下成都聚錦商貿(mào)有限公司100%股權(quán)及6.57億元債權(quán)在北交所掛牌轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓底價為18.02億元,該標的企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等業(yè)務(wù),控股股東為航空工業(yè)旗下北京瑞賽科技有限公司,持股比例為80%,剩余股份為航空工業(yè)旗下成都中航瑞賽置業(yè)所持有。

成都中航瑞賽置業(yè)公司控股股東中航國際控股公告表示,出售該企業(yè)可回籠資金,有利于優(yōu)化資源配置,從而進一步退出住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),聚焦主業(yè),提升集團業(yè)績。

同時,地方國企正密集剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。近日,重慶長航旗下地產(chǎn)公司持有的重慶恒春置業(yè)有限公司45%股權(quán)及62383萬元債權(quán)在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓。至此,重慶長航將逐步退出房地產(chǎn)市場。2017年以來,已有十多家重慶市屬重點企業(yè)陸續(xù)將旗下房地產(chǎn)子公司掛牌出售。

浙江省國資委旗下房地產(chǎn)上市公司嘉凱城9月29日發(fā)布的公告顯示,公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低于審計凈資產(chǎn)3.55億元的價格,通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓位于杭州、諸暨、重慶以及張家港四地的5個房地產(chǎn)資產(chǎn)包。此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目資產(chǎn)包后,嘉凱城將不再持有上述五家公司股權(quán)。

此前,以浙江廣廈、杭鋼集團為代表的浙江省屬企業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。

兩因素推動國企“退房”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,隨著樓市調(diào)控持續(xù)加碼、信貸收緊,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)高位回落現(xiàn)象,但這并非是國企剝離房地產(chǎn)業(yè)主要原因。從上述案例看,剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企以及國企大部分都是以非房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè),這些企業(yè)加速退出房地產(chǎn)市場,與監(jiān)管層此前的“退房令”以及當前的國企資產(chǎn)整合和混改推進有關(guān)。以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企如保利、華僑城等,做大做強主業(yè)仍是發(fā)展目標,仍在市場上攻城略地。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2018年以來,全國住宅類土地出讓單宗地塊總價超過34.5億元的地塊合計50宗,國企或國資大股東企業(yè)拍得地塊為31宗,占比達62%,此前基本在40%左右。50宗住宅高總價地塊合計金額為2384.48億,其中國資占比達67.3%。保利、華僑城、招商局地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等仍是拿地主力軍。尤其是保利,1-9月共拿地面積1482萬平方米,拿地金額共869億元,排名第三。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,從目前各地國企“退房”角度看,有兩種力量在推動。一種是外部的,即去杠桿、國企改革推動;

另一種是內(nèi)部的,即目前房企普遍遭遇“錢荒”,資金壓力大,一些企業(yè)有融資或變現(xiàn)需求。預(yù)計到四季度,若房企資金回籠效果好,再加上改革提速等因素,民企參與國企混改和并購重組等都會有較好機會。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊重組大勢所趨

事實上,突出主業(yè)、開展并購重組和專業(yè)化整合已成為目前國企重組重要內(nèi)容。

對于央企的房地產(chǎn)板塊,早在8年前,國資委曾下達“退房令”,要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù),只留16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企。2011年又新增5家,共21家央企獲得房地產(chǎn)經(jīng)營資格。

中國企業(yè)研究院執(zhí)行院長李錦表示,中國房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”已過去,存量時代已來臨,房企面臨越來越大的競爭壓力,也將面臨大調(diào)整的格局,不斷尋找差異化將成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資優(yōu)勢還在,但隨著“房住不炒”理念的施行,在去杠桿減負債、國企改革加速的當下,國企地產(chǎn)板塊資源整合已是大勢所趨,轉(zhuǎn)型創(chuàng)新也已迫在眉睫,非地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)國企分拆重組將提速。目前,保利、招商和中海等第一梯隊企業(yè)重組已基本完成,中糧、中交建等地產(chǎn)板塊整合蓄勢待發(fā)。

市場人士表示,在新的發(fā)展階段,大型房企通過并購加速獲取資源;非房地產(chǎn)主業(yè)國企通過出售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán),回籠資金,回歸主業(yè);中小型房企加速轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進一步加劇。房地產(chǎn)行業(yè)將呈強者恒強態(tài)勢,并購重組將增多,出現(xiàn)很多新現(xiàn)象和新機遇,尤其是房地產(chǎn)市場中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、混改等模式。(記者 劉麗靚)