定位規劃是關鍵

戴德梁行高級助理董事及廣州產業地產部主管黃文禮指出，如今的產業地產已延伸至第三產業中以服務業為主導的綜合型房地產開發，市場常見項目如旅游地產、養老地產、各種特色小鎮等。此類項目以產業為主導，通過整合資源、引入資本及規劃運營，打造產業集群并實現產城融合，以此改善區域環境及提升城市競爭力。

不過，與傳統住宅運作時快周轉、注重物業銷售的思路不同，產業地產需要企業進行長期運營，因此定位顯得尤為重要，“針對一些區位欠佳，配套不足的項目，需要更實際地考慮”，黃文禮說。

除定位外，運營成本、盈利能力、招商、服務配套也是產業地產項目必須重點考慮的因素。

發力產業地產是開發商努力尋求非傳統住宅項目的盈利新模式，戴德梁行相關分析指出，盡管開發運營周期較長，但產業地產可以持續為相應區域及城市帶來源源不斷發展動力，并幫助房企破除房地產依賴。

黃文禮也提醒，房企在發展產業地產時，應當避免打政策擦邊球，例如將工業用地分割售賣；或在規定了產業比例的商用地塊上建造寫字樓，出售過程中暗示購買方可用作公寓；抑或是將地塊自持部分以“使用權出售”及“以租代售”等方式變相套現。他指出，房企不應為了眼前利益而冒險，應謹慎對待。

強者恒強趨勢明顯

房企轉型探索一直在持續，這其中，規模房企的多元化布局步伐顯然邁得更快一些。與廣大中小房企相比，大型房企因其規模、資金、人力、經驗等多重優勢，得以投入更多的精力和財力對未來發展戰略進行長遠規劃。這也是房企“強者恒強”趨勢的延續與體現。

中國房地產業協會、中國房地產測評中心在《2018中國房地產企業品牌價值測評研究報告》中指出，隨著房地產行業集中度進一步提升，強勢品牌效應更加放大，品牌房企依托自身品牌、產品、資源整合等優勢，通過高周轉和全國化的布局戰略實現逆勢擴張，達到規模新高度，強者恒強態勢將愈加顯著。

行業集中度提升

強者恒強的局面首先體現在房企的業績規模上。截至第三季度末，國內TOP100房企整體銷售規模近7萬億元，同比增長39.6%，銷售金額突破千億的企業已有18家。

其中，碧桂園、恒大、萬科三家龍頭房企業績遙遙領先，分別達到5520.5億元、4450.9億元和4323.2億元，碧桂園更是超過了去年全年5500.1億元的銷售紀錄，恒大和萬科也保留著超過去年全年業績水平的可能性。在“碧恒萬”之后，融創和保利分別以3187.0億元和3027.7億元分列第四第五位，均已接近去年全年水平。

規模房企業績不斷提升，推高了房企銷售金額的集中度。克而瑞統計顯示，TOP10和TOP50房企的流量金額集中度達到27.9%和55.3%，分別較去年同期提升3個和9.5個百分點。未來隨著市場資源更向大型品牌房企靠攏，行業集中度將不斷提高。

除業績表現外，強者恒強還體現在房企投資拿地方面，從克而瑞統計的1-8月各梯隊房企的銷售和新增貨值而言，超過五成土地被銷售TOP10所獲得，新增貨值在百強占比達到50%，比銷售金額占比高出6個百分點，規模上仍有較大上漲空間，土儲上領先的優勢對新城、龍湖、華潤等企業沖擊1500億甚至更高紀錄起到促進作用，規模效應正在持續發酵。

規模越大越有轉型能力

從房企業績目標完成的情況來看，截至8月末，在設定了銷售目標的千億房企中，不到半數目標完成率達到70%以上，如新城和中海分別完成其目標的76%和75%，華夏幸福為49%，其余則基本都在50%到70%之間。從完成情況來看，個別房企可能存在業績壓力。

從已知數據不難看出，2018年資源進一步向頭部品牌房企集中，不論是業績還是土地儲備都創下新高。但對于中小房企而言，在融資成本高企的今天，這些企業的發展難度明顯有所加大，行業并購頻繁。

在多元化轉型的競爭中，規模房企特別是龍頭房企，憑借其現有品牌價值，完全可以將市場注意力導向轉型的新業務中來。另外，盡管今年以來企業們普遍融資難度高，拿地態度謹慎，但有研究機構分析指出，大型房企更能享受我國金融市場發展完善帶來的紅利，房企品牌也為其獲取土地儲備和項目儲備提供了更多的便利性。

記者觀察

怎樣的轉型才算有收效？

房企多元化布局搞得紅紅火火，如果說搞長租公寓、建特色小鎮還算與房企原有開發模式存在類似之處的話，部分企業布局農業、AI、汽車、金融，則是在全新的領域進行探索。這些轉型動作到底算不算真正有收效？

一個多月前，一位業內知名專家曾經表示，盡管房企都在宣稱轉型和多元化，但目前這些企業營收的主要來源基本還是房地產開發和銷售業務，因此當前的轉型并沒有更改房企本質，只有房地產開發銷售占總營收比值下降到一定程度，才能算作是轉型了。

其實從房企半年報和研究機構發布的業績數據便能看出，今年以來，不少規模房企的營收仍在持續打破原有紀錄，而半年報披露盈利大幅增長的企業數量也有不少，但這些營收依舊是房地產銷售收入占絕大部分比例，而其他領域產業，則營收和利潤并不高，有的甚至是“賠錢貨”。

不過，目前轉型升級的探索仍然處于起步階段，想要討論“轉型成功與否”的問題為時尚早，例如布局AI、汽車等產業，到現在為止基本上才剛剛起步，遠沒有達到需要討論收效的地步，還要等待充分的運營后才能看到效果。

但不變的是，對于房企而言，不論朝著哪個方向轉型，都要建立在對企業自身充分評估的基礎之上。換言之，如果現在真的要尬聊關于“怎樣轉型才有效”的話題，則標準只有兩個：對房企自身存亡不產生威脅；對房企今后發展有增益。