“快進(jìn)快出”時代不再

2016年房價漲幅再創(chuàng)新高，受益于此，許多房企的業(yè)績同比好轉(zhuǎn)。2016年1至9月，房價逐步“邁向頂峰”，10月之后，在一二線城市出臺“限購限貸”政策、三四線城市加入調(diào)控行列的情況下，價格還是在高位運(yùn)行。有數(shù)據(jù)顯示，2016年1至11月份，全國商品房成交均價7546元/平方米，同比增長10.6%。

“我的判斷是房地產(chǎn)越來越接近高峰位置，我不認(rèn)為后面還有太多機(jī)會去執(zhí)行財(cái)政的寬松政策。”4月23日，朗詩集團(tuán)董事長田明公開表示。在他看來，中國房地產(chǎn)正在從1.0時代過渡到2.0時代。

田明認(rèn)為，在房地產(chǎn)的1.0時代，開發(fā)商可以用很少的錢買一塊地，通過抵押貸款和預(yù)售獲取現(xiàn)金流，部分資金開發(fā)項(xiàng)目，部分資金再去做其他項(xiàng)目。“萬科就是通過幾百個這樣的模式造就了成功，拍地蓋樓，快進(jìn)快出。”他表示，這種模式已經(jīng)難以為繼，目前沿海發(fā)達(dá)地區(qū)拍地成本非常高，地產(chǎn)商必須要走向2.0時代，向金融化和專業(yè)分工轉(zhuǎn)型。

“土地仍然是開發(fā)企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，但是純粹依靠土地生長的模式到底了。”優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，對開發(fā)商來說，土地和資產(chǎn)的重要性將會日漸均衡，開發(fā)商也將慢慢轉(zhuǎn)型從開發(fā)轉(zhuǎn)為持有資產(chǎn)，再從持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)為運(yùn)營資產(chǎn)。在他看來，未來兩年房地產(chǎn)企業(yè)集中度將進(jìn)一步增加，開發(fā)商數(shù)量減少，但不會告別土地開發(fā)模式。

“土地是財(cái)富之母。開發(fā)商需要土地，但大家瘋狂搶地、政府拼命經(jīng)營土地的時代過去了。”田明對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，一旦物業(yè)稅、房產(chǎn)稅開征后，持有大量物業(yè)和土地的成本非常高。他舉例稱，美國許多森林是由私人捐給政府，這背后除了高尚的情操外，還有繳不起稅的因素。

毛大慶亦表示，對住宅土地使用權(quán)到期問題的處置是重大改革，未來持有房屋的成本可能增高，“有房子但可能繳不起稅，到時候捐都來不及。”

多元化轉(zhuǎn)型成高頻詞

在建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森看來，過去20多年里，房地產(chǎn)一直是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前中國城鎮(zhèn)化剛發(fā)展到中期，以河南為例，其城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)落后于沿海地區(qū)，其今后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還需要15至20年時間。在未來10至15年內(nèi)中國房地產(chǎn)行業(yè)還大有可為。

談及未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，胡葆森認(rèn)為，一方面是市場份額不斷集中，去年年底中國百強(qiáng)房企所占的全國市場份額已經(jīng)增長至40%，預(yù)計(jì)5年內(nèi)這個數(shù)字將達(dá)到60%以上；另一方面是傳統(tǒng)開發(fā)商逐漸向綜合、新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型，5年后平臺型和生態(tài)型房企將越來越多。

萬達(dá)集團(tuán)較早在業(yè)內(nèi)提出轉(zhuǎn)型。萬達(dá)2016年年報(bào)顯示，2016年萬達(dá)集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過地產(chǎn)。

此前，在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者專訪時，王健林提到了萬達(dá)海外收購布局與萬達(dá)轉(zhuǎn)型之間的關(guān)系。王健林表示，萬達(dá)自2012年開始提出轉(zhuǎn)型，但實(shí)際實(shí)施轉(zhuǎn)型主要在這一兩年之間。這是萬達(dá)的第四次轉(zhuǎn)型。

過去萬達(dá)經(jīng)歷了從地區(qū)企業(yè)成為全國企業(yè)，再從地產(chǎn)企業(yè)成為綜合企業(yè)的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在其主要目標(biāo)已經(jīng)成為從中國企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè)。“這個目標(biāo)更大。我們提出要逐漸去地產(chǎn)化，還有其他很多要素。”王健林說。

近年來，開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為高頻詞，文化地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老旅游等似乎都成為了房地產(chǎn)開發(fā)的下一個方向。

談及當(dāng)前深受業(yè)內(nèi)追捧的“特色小鎮(zhèn)”業(yè)務(wù)，胡葆森坦言，目前業(yè)界關(guān)于特色小鎮(zhèn)的話題“有點(diǎn)過熱”。地產(chǎn)商做小鎮(zhèn)大概有兩種心態(tài)，其一還是為了拿地，用做小鎮(zhèn)的概念圈地；其二是希望作為規(guī)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一部分。“對上市公司來講，做十個八個小鎮(zhèn)沒有意義。從轉(zhuǎn)型上思考這個問題才有意義，比如小鎮(zhèn)的經(jīng)營模式、投資模式能否創(chuàng)新。”他說。