一是小城鎮的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保護好老宅，保護好當地的生態和特色文化，就為將來人口回流做好了準備。

我們應該順應人口遷移規律和城市化規律。騰出更多的土地發展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮、衛星城等。

從這個意義上講，遵循規律，破解難題，需要做大量的調整，不僅僅是簡單的控制房價、限購，還包括一些最基本的、更深層次措施，包括設立財產稅、房產稅、經濟制度、經濟手段，還包括要調整我們的城鎮化發展戰略。

著名的社會學家費孝通的博士論文是調研小城鎮的，據說他臨終前兩年曾經對他的學生說，也許在中國小城鎮這條路可能走不通。不同的歷史階段對不同的問題有不同的認識，今天我們講這個問題可能看得更清楚一些。現在我們的大城市房價暴漲，小城市卻有那么多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套，因為肯定沒有人在那兒買。

一是發展房地產首先要想那個地方能創造多少就業，沒有創造就業，搞了房地產最后結局都是一樣的。然后還要看位置在什么地方，是在城市群里面，還是城市群外面，小城鎮并不等于二、三、四線城市，小城鎮指在是大城市群之外的。

二是我們暫時改不了糧食要自給自足的現狀，但是我們可以提高城市容積率。

三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關系可以改變，這是我們政策戰略的配套；四是要進一步深化農村改革，土地確權，土地能夠流轉，在城市化的前提下，盡可能的把多出來一部分土地特別是宅基地，流轉出來成為城市土地供給的一個組成部分，來緩解房地產的問題。

我們城鎮化發展戰略不改，我們的容積率不改，農村土地制度不改，這些問題就會持續加大。總覺得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現在房價高到社會承受不了，是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國計民生了。

如果保證房子有限的供給，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人，這是限購的邏輯。可不可以不搞限購呢？當然可以。限購只是一個行政手段，而且是非常嚴厲的行政手段，只有中國搞得了，其他國家搞不了，因為有錢不讓買房子，是沒有道理的。

從需求方角度看，不一定限購，辦法就是實行房產稅。房產稅具有內在的穩定性，房價越高征的稅越高。房產稅加上交易稅在其他國家多數都有，而且很見效。最近新加坡搞房產稅和交易稅，新加坡城市中心的房價已經跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了，迄今為止沒有列入國務院的議程。

有人說中國的土地都是國有的，但是英國也一樣，英國任何一塊土地都是皇家的，在上面蓋房子也是租的，他們對使用土地和蓋房子包括使用者都要征收房產稅。還有人說是有既得利益的阻礙，曾經有過這樣一個笑話，說領導聚到一塊討論房產稅問題，前15分鐘還在討論國家稅收，15分鐘后就討論到自己的房子要交多少稅，這就討論不下去了。

但是這些對實施房產稅都不會構成障礙。中國改革的經驗不就是新人新辦法，老人老辦法嗎？20年過渡期，從新房子開始征起，老房子賣了才征，你看能不能實行得了？實行房產稅的問題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。

還有一種說法是房產稅不管用，你這就違反了經濟學的基本常識。價格肯定是管用的，價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點，只有百分之零點幾的房產稅當然不管用，如果像美國一樣到了3%-4%的房產稅你看起不起作用？中國的炒房團跑到美國，說美國次貸了危機房子便宜，轉了一圈最后一問每年還得交4%的稅，結果全都不買了。房價越高交稅越多，價格哪有不起作用的，價格不起作用一定是價格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。但是現在一時半會兒還實行不了，客觀上就沒有列入日程。