中國城市兩極分化是如何形成的？

兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會出現各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關系。比如有的城市六年前研究資源約束，提出這個城市只能養活八百萬人口，結果現在人口達到了兩千一百萬，這個城市肯定會出現供求關系緊張，包括交通、公安、社會保障等等一系列社會公共服務都會不足。

那么，小城市的房地產是怎么回事呢？2004-2007年房地產過熱，2007年出了國幾條把房價壓下去，2008年北、上、廣、深等大城市房價跌得很厲害。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產商去做投資，因為大城市限購，小城市不限購，不少房地產商包括一些知名地產商都跑到小城市拿地，在二三四線城市建了一些房子，以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲。結果發現，房子蓋好了但人卻走光了。

城市的兩極分化，一方面是人口大量涌入導致供求關系嚴重失衡，另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足。暴露出城鎮化政策包括現在的做法出了偏差，違背了人的遷移規律，違背了城市化、工業化的規律。城市化、工業化是人的行為，人的行為的基本邏輯是要追求就業，追求收入，追求改善的生活。而我們老是逆著走。

中國屬于快速工業化國家，類似于韓國和日本。我們用了50年時間，工業化達到了80%多，現在還在繼續工業化，這個歷史的進程還很長。這50年會出現一個什么情況呢？人口進到城里來了，但是退休的人群還沒有形成。

第一代有錢的退休人群正在形成，我說的有錢并不是說很有錢，至少中產階級。他們想著現在房子便宜，趕緊買了等退休回來住。海南的發展應該是等到第一代有錢的人退休以后，目前這一代人還沒有形成呢。

所以在這個階段，加上中國地域遼闊，很多小城市不在大城市群里，發展就會遇到困難。從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當中的大多數沒有到發展的時候。目前就是人口遷出的時候，而人口遷出也是一種發展。假定你就是那些資源，原來那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個分數就大了，同樣的收入分到每個人頭上就高了，就可以提高收入。