陜北煤老板折翼豪宅滯銷

討論曲江，就永遠繞不開陜北人。

從陜北榆林一路向北，到神木、店塔和大柳塔，再跨過烏蘭木倫河到內蒙古上灣、到鄂爾多斯市，這條200多公里長的狹長地帶被譽為中國的“能源走廊”。這里，每平方公里的土地之下蘊藏著高達10億元的巨額財富。其中，鄂爾多斯，被稱作“大漠上的迪拜”；而榆林，則被冠以“中國科威特”。

與鄰居鄂爾多斯不同，榆林人喜歡在省城西安和榆林兩地買房，即使有點積蓄的普通家庭，也都傾向于在西安買一套房子。陜北由于氣候條件惡劣，臨近沙漠地帶，降雨稀少，歷來就有不少人遷居土地肥沃的關中。此外，雖然煤炭給榆林帶來了大量財富，經濟總量一度逼近西安，但其軟實力與西安仍有很大差距，尤其是在醫療、教育等方面差距明顯。很多榆林人子女在西安上學，畢業在西安工作，最終也就定居西安。

曾經，榆林上億的富豪很多。當地人經常給你舉各種例子，炫耀他們的“富”。比如，在榆林市的神木縣，身家上億的富豪如果一個挨一個地站在一起，能站滿整個縣政府附近的廣場；比如有的煤老板在東南亞賭錢，一次能輸幾千萬；比如一個煤老板去西安買房，另一個煤老板在電話里通知“順便給我捎上一柱柱”（所謂的“一柱柱”，也就是一個單元）。

“正是這種財大氣粗，讓西安普通住宅售價在6000元上下時，曲江高端住宅價格突破了2萬元。”房地產中介唐果坦言，曲江的高端住宅最開始就是以財富階層中央住區的身份出現，2011年以前，全靠陜北人撐著，很多項目不光是去陜北拓客，更努力從自身定位、建筑風格上向客戶靠攏。

“有一次，一位陜北客戶拖著兩個麻袋進來，說要買房，打開繩子，里面全是整捆整捆的百元鈔票。”對于陜北人的“壕”，唐果印象深刻，“他們開口就要最貴的，裝修全貼大理石，吊頂就要石膏穹頂、羅馬柱，怎么氣派怎么來。”而坊間也有流傳，在西安，不止是售樓部，商場服務員聽到陜北口音都會熱情地連呼“老板”。

這些“老板”因煤暴富，但普遍文化偏低，缺乏更好的理財手段，大部分只會炒房子、炒黃金。張黎是陜北某“煤老板”的遠方親戚。他講述，2012年年初，這位“老板”表舅一次性付款買下兩套別墅，付完了錢辦好了手續，還是意猶未盡，想起剛從銀行取的錢還在車里，于是又開車到另一小區，再次買下兩套房子。

“曲江幾乎每個小區都可以聽到陜北話，有的小區官方語言就是陜北話。我表舅住的小區，大概有一百來戶都是陜北人。他們買房愛扎堆，都是親戚介紹親戚、朋友推薦朋友。來自延安、榆林兩地掛著‘陜K’‘陜J’牌照的車輛，進進出出，早就是很多小區一景。”張黎補充。

這也和媒體對西安樓市置業結構的評價相符。2010年，有報紙在談到西安樓市時說，“陜北人帶來的大量資本，直接推高了曲江房價，而后出于示范效應其他片區跟漲。”

實際上，在煤炭“黃金十年”里，不僅房地產，榆林市依靠煤炭經濟已經成長為陜西省內僅次于省會城市西安的第二大經濟體，超過咸陽、寶雞、渭南等關中城市，成為驅動陜西經濟“彎道超車”的一個重要引擎。

可隨著煤炭不景氣，這種“牛氣”在2012年轟然倒塌。“能源經濟破滅，陜北富豪和中產財富縮水，無力持續購房。而泡沫期的陜北投資客、本地能源客戶一旦退出，市場剩下的客戶就是中低收入客群。這些人群無力承擔之前炒起來的高房價，樓市只能被迫回落。而有的在前幾年就入市的豪宅，并沒有適時研究客戶需求的變化，所以造成了滯銷。”從業十年，唐果的觀點是，“西安市場剛需化面貌日益突出，做得好沒用，客戶還是買不起。改善客戶普遍中年，相對比較挑剔，所以市場遲遲難以激活。”

而自稱早“售罄”的曲江南湖別墅項目，在2016年，也絲毫不見入住或裝修的痕跡。

易道顧問機構測算，截至2016年7月，西安別墅存量面積為112萬平方米，按照近一年的月均銷售速度，消化周期達到30個月；再算上洋房、大平層，全部豪宅存量為427萬平方米，消化周期更是達48個月，遠高于普通住宅市場22個月的消化周期。這意味著，粗略來看，西安豪宅消化周期目前還有33個月。

“好鄰居”鄭州成新金主？

“同樣是省會，南京、濟南千人瘋搶，合肥、鄭州房價‘上天’，為什么西安這么弱？”在西安上學、工作近10年的孫晴十分不解。

她是西安高新區一家大眾汽車4s店的業務員，單身，容貌姣好，業務能力強。在4s店生意最好時，很輕松就月入過萬。但也和很多“會掙錢”的女子一樣，孫晴極會花錢，每個月用來買衣服、化妝、人際交往的花銷近萬。所以，盡管看似風光，但孫晴的實際存款并不多。

2013年，孫晴被一則“單身時有了棲身之所，戀愛時多了待嫁資本，結婚后添了安全感”的廣告啟發，用身上僅有的20萬存款在長安區大學城買了屬于自己的小窩。其時，樓價為7800元/平方米，月供3500元/平方米。2015年交房后，注重生活細節的孫晴又拿出20萬，做了不錯的裝修。

但新房子還沒住多久，孫晴就被派往北郊另一家4s店工作，“長安區離北郊太遠了，上班不方便，只能在北郊租房住。”

2016年，4s店生意大不如前，孫晴收入銳減，為了減輕房租房貸壓力，只好暫時把新房租出去補貼房貸。但問題來了——由于是新小區，入住率不高，周邊又都是窮學生，房子遲遲租不出去。這讓一向淡定的孫晴十分苦惱，“說好的‘鄭州炒房團’呢？”

關于“鄭州炒房團”，事情是這樣的。

9月19日，央視援引國家統計局發布的最新數據報道稱，8月份，在全國70個大中城市新建商品住宅價格、二手房交易價格的環比增幅“PK”中，鄭州獲得“雙料冠軍”領跑全國，其中，新房均價首次破萬，達到10852元/平方米。而當月，西安新房銷售均價僅為6587元/平方米，與1月份的均價6406元/平方米相比，前8個月僅上漲181元，上漲幅度2.83%。并且，房價排到百城中的第60位，低于同在西北地區的烏魯木齊和蘭州。有媒體評論，鄭州的房價暴漲、樓市火熱反襯出西安樓市“凄凄慘慘戚戚”的窘境。

然而市場從來都是充滿笑點。9月底，網絡上開始瘋傳，中秋節期間，西安很多售樓部大批河南客戶現身，城東某知名樓盤被“鄭州炒房團”掃貨式買空。之后，媒體大量跟蹤報道，讓這一事件愈演愈烈。而西安，也因為房價“太低”，成為2016年樓市最特別的“網紅”。

對此，在西安生活多年的鄭州人宋郡相當唏噓，“西安作為教育大省，坐擁3個985，7個211。我們河南人早在幾年前陜西落戶政策開放時就陸續來西安買房，不為地段，不為價格，只為讓孩子上個好大學變得不再那么‘難’。那會，西安比鄭州吸引力強得多。”他記得，四、五年前，媒體經常報道“鄭州開發商來西安考察學習”，原因是當時的“西安云集了眾多全國大牌開發商、動輒數千畝大盤”，“沒想到，幾年光景，就已‘河東河西’。現在，刺激西安樓市的金主竟然變成‘鄭州’，你說諷刺不諷刺？”

宋郡今年55歲，來西安超過20年。幾年前，為了方便照顧孫子，他在兒子小區附近購置了一套兩居室，總面積95，每平方米6100元。對這套房子，他印象不是特別深，因為“選擇余地不大”。但兒子在高新區買學區房的事卻讓他有一肚子話說。

“和我們河南不同，陜西人對教育要求很高，且在這方面投資很大。但西安作為省會城市相當‘奇葩’，政府只蓋房不蓋學校，公辦小學相當稀缺，市場上大量頂著‘交大X附小’‘西工大X附小’等‘名校’招牌的私立學校橫行。和高校有合作的開發商建一個樓盤，就在小區內掛一個‘X附中X分校’的‘學位房’牌子，吸引人購房。實際上非常不正規，天價學費不說，入學名額根本得不到保證。稍不注意就會上套。”他粗略計算，一年來去高新100多次，看遍了所有有上學可能性的新房、二手房。

“有一家樓盤，我們去看了五六次，置業顧問明確表示有‘學位’，可以上高新二小，最后一次揚言只給我們‘5分鐘’考慮。那段時間，恰巧‘鄭州炒房團’的消息鬧得沸沸揚揚，兒子很擔心房價上漲，當時就想付款。我摁了好幾次才摁住。后來，我們托人打聽才知道，那個小區一期的業主孩子根本沒學上，物業要求每家交1萬元贊助費幫助聯系其他學校。”宋郡感慨，“西安城有名的高新一小、二小、三小、四小都是私立，學區房在這里就是一個傳說。”

不過，他也坦言，整體來看，西安房價確實良心，“20年前，1平方米約等于1400碗涼皮；今天，1平方米依然約等于1400碗涼皮。”

值得注意的是，12月5日，位于西安東二環陜建機廠的137.42畝凈地被融創集團以18.5億元的價格拍得，史稱“地王”。