一是非理性開發形成的無效供給，這是當前最重要的住房庫存形成原因。在經濟快速增長期和房地產高熱期，眾多地方政府及房地產開發企業都對未來房地產市場前景過度樂觀。各地方政府規劃建設了總規模極為龐大的新城區和開發區，這些新城區或開發區的規劃設計人口容量累計數已經達到全國總人口的2倍-3倍。有些新區周邊并無相應的產業，可以為入住人口提供就業機會。一旦經濟增長進入中低速的新常態，城市對外來人口的吸引力下降，住房庫存的區域性、階段性高企就成為必然。還有些城市產業結構單一，偏重于鋼鐵、能源礦產等周期性行業，在產業景氣高峰期開發了大量房產，近年產業不景氣的條件下出現經濟衰退和人口外流加速，其住房過剩將更加嚴重，這在東三省、山西、陜西等地的城市表現顯著。此外，2008年以來，為應對后金融危機時代的經濟衰退風險，世界各國普遍采取了極為寬松的貨幣政策，中國也不例外。寬松的信貸環境與金融刺激也加劇了住房的非理性開發。

消化此類庫存，需要一方面控制開發融資和土地供應，抑制過剩區域住房進一步非理性開發沖動；另一方面要支持難以消化的存量住房轉換用途或再開發，在補交土地出讓金和科學規劃的前提下，支持商改住、工改住等土地用途改變。對于以上措施仍不可消化的無效住房供給，應出臺相應的退房還耕支持政策，釋放不合理的土地占用。

二是房價過高導致有效需求不足。中國的住房高庫存水平，即使在東部經濟發達、人口凈流入城市也很常見，這與房價過高致使潛在住房需求者無力購房有直接關系。據估算，2030年前后，中國城市人口占總人口的比重將由當前的一半左右上升至三分之二左右，這意味著在今后很長時期內每年仍將近有1200萬農村人口涌入城市，中國住房潛在需求巨大。但另一方面，中國的住房土地市場由各地方政府高度控盤，而商品房銷售又實行價高者得，這種市場結構決定了房價畸高、脫離普通家庭購買力的必然性。“農民工去庫存”看上去雖然前景很美好，但實際上他們多以返鄉購房或建房為主。農民工在流入地主要蝸居于城中村或棚戶區，并不具備當地購房的經濟實力。

消化此類庫存，需要深化住房供給體系改革，多方讓利降低房價，切實縮小房價與居民特別是新市民收入水平的鴻溝。包括如嚴格抑制針對普通商品住房的投資投機，限制居民購買多套普通商品住宅的金融杠桿；加大普通商品住房土地供應，提高中低價位普通商品房入市審批的速度，簡化審批程序；加快農村集體建設用地入地探索，打破城市住房土地供應壟斷；盡快出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，在降低居民家庭還貸壓力的同時，解決不同資產狀況家庭的稅負不公問題；對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼；提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款；進一步減免普通商品住房交易稅費等。

三是住房產品類型與需求結構不匹配。現有的開發政策對住房類型、容積率等均存在剛性管制，這有可能使住房產品的供給結構與需求結構出現錯位。比如中小城市、偏遠郊區住房需求以大戶型甚至別墅為主，但由于規劃及開發管制等原因，供給卻主要以中小戶型為主。又比如，一些開發商在不恰當的地域盲目開發豪宅與別墅，脫離當地實際需求，導致高端商品住房滯銷，特別是在高端住宅與普通住宅調控政策一刀切的條件下，這些高端住宅很難脫離滯銷的命運。些外，還有設計滯后、建筑理念滯后等原因，也能導致部分存量住房銷售不暢。

消化此類庫存，需要改變不合理的規劃管制，支持企業優化產品類型或再開發，放開高端住宅市場管控。包括在不影響其他居民居住環境的前提下，支持住宅轉商用或用作創業場所；根據供求結構支持普宅、別墅、大小戶型等不同類型住宅的轉換。

四是局部配套設施不足。突出表現為新城區缺乏學校、醫院、公共交通及基本商業配套，無法正常居住。有些地方盡管住房總量并沒有過剩，老城區擁擠不堪居住水平低下，但由于地方財力有限，難以為新區提供應有的配套，導致居民入住新區動力不足。

消化此類庫存，需要在風險可控的基礎上，充分利用市場機制拓展地方政府公共融資渠道。完善提升教育、醫療、公共交通等公共配套服務水平，吸引農村人口進城就業和置業。

（作者系中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究員）