交鋒２

　　續期費用以何形式收取？

　　土地使用權到期后如果續期需要收取費用，那么該以怎樣的形式收取？收多少？北京大學法學院教授劉凱湘針對非住宅用地提出了收費建議，“可以稍微補交一部分，不能按照現行的地價來補交當時的地價，應該只是象征性的收取。”他還提出，也可以通過立法來規定補交的出讓金的比例。

　　中國人民大學法學院副教授朱虎則表示，國家基于一般性的公共服務融資來獲取土地的純收益，擁有出讓權，為了解決特定地塊投資問題，出讓金要一次性繳納。面對使用權到期后的續期收費問題，朱虎更傾向于通過稅收方式來進行，“當然應當是房屋的持有稅，而不是房屋的流轉稅，在這種情況下稅收方式的調節性會更靈活一些。”

　　交鋒３

　　產權與地權矛盾如何破？

　　一面是土地之上的房屋，享受終身所有權，而另一面是房屋之下的土地，其使用權具有期限。當土地所有權到期之時，所形成的尷尬該如何破解？

　　著名法學家江平指出，就算土地使用期滿自動續期后，業主沒有交費，也仍然有權利居住，政府不能強行收回土地，更不應重新簽訂土地出讓合同。但繼續使用期滿的土地，在房屋轉讓的時候就會出現問題，影響到民事流轉，“但是，這并不會對民事權利影響，在權利上，業主仍然享有房屋所有權。”

　　劉保玉認為，即使到期沒有續，房屋的所有權依然存在，而且依然是合法存在，“不妨可以將房屋所有權人對國有的土地轉化為一種借用關系。”如果這種情況下，發生了政府因公共利益而征收房屋，只需要付償房屋的價格，不需要折算土地的價值。“如果發生了房屋所有權人的死亡而出現繼承，繼承繳納的有關契稅也只繳納房屋本身殘值的契稅，不需要考慮土地使用權的問題。”劉保玉說。

　　■　焦點

　　深圳發文解釋“到期土地”如何續期

　　１９日晚，深圳市規劃和國土資源委通過官方微博發文解釋了對于土地使用權到期的解決辦法，也成為第一個對“土地撞限”問題公開發聲的城市。

　　１９８２年：土地使用權期限最短僅２０年

　　深圳規劃和國土資源委員會表明，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，于１９８２年出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地，并且規定了相應用途的土地使用年期，如工業用地３０年，商業用地２０年，商品住宅用地５０年等。

　　１９８８年，《深圳經濟特區土地管理條例》出臺實施，條例明確指出，特區國有土地實行有償使用和有償轉讓，有償出讓國有土地使用權可采取協議、招標和公開拍賣三種方式，土地使用年限根據實際需要確定，但仍不得超過５０年。

　　１９９４年，《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》再次提出，土地使用權最高使用年限為５０年。

　　１９９５年：更改最高使用年限為７０年

　　１９９５年９月１５日，深圳修改了《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》，將土地使用權的最高使用年限更改為７０年。

　　１９９６年，深圳發布《深圳市人民政府關于土地使用權出讓年期的公告》，規定凡與深圳市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，居住用地７０年，工業用地５０年，教育、科技、文化、衛生、體育用地５０年，商業、旅游、娛樂用地４０年，綜合用地或者其他用地５０年。

　　在１９９８年９月１８日前已簽訂《土地使用權出讓合同書》的，其土地使用年期按以上規定，自出讓合同規定的起始日期推算、順延即可，不須另簽合同或換發《房地產證》，其中需變更產權的，在辦理變更產權手續時確認、順延。

　　２００４年后：續期需補交基準地價３５％

　　隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經營性用地（２０年）的陸續到期，深圳市首次集中出現了國有土地使用權期滿的問題。

　　為妥善解決該問題，２００４年４月２３日，深圳市發布到期房地產續期若干規定，該規定明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期內，補交地價數額為相應用途公告基準地價的３５％。

　　對于１９９５年９月１８日后已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期后，如何續期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策。

　　本版采寫／新京報記者　趙實　李捷