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讀典互動?丨承租人能夠轉租房屋嗎?

2020年12月27日 21:17 | 來源:人民政協網
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日常生活中,租賃房屋的轉租甚至多次轉租的現象十分常見。但因為承租人隨意轉租也引發了許多糾紛。承租人能夠不經出租人同意轉租嗎?為什么有些轉租行為經過了出租人同意也會產生糾紛呢?委員們對此展開了討論。


甲委員


轉租又稱轉租賃,是指承租人在租賃期內將租賃物出租給第三方的行為。房屋轉租是承租人與次承租人之間成立新的租賃合同,包括兩個不同的法律關系,涉及到三個主體,即出租人、承租人(俗稱二房東)和次承租人(俗稱租戶)。轉租后轉租人仍享有租賃權。由此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系,即房屋產權人與承租人的本租合同(原本的租賃合同),以及承租人與次承租人的轉租合同,承租人因此扮演了雙重角色,他既要以承租人的身份履行與房屋產權人之間的本租合同,又要以出租人的身份履行與次承租人之間的轉租合同。


乙委員


日常生活中,我們見到的轉租行為很多。其實,房屋轉租可分為合法轉租和非法轉租。合法轉租,是指承租人征得出租人的同意,將房屋轉租給第三人。非法轉租,是指承租人未征得出租人的同意,擅自將房屋轉租給第三人。在非法轉租中,承租人的轉租行為是違約或違法行為,出租人有權終止合同。


丙委員


符合民法典第716條的規定就是合法轉租。該條規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。


丁委員


也就是說,轉租行為是否有效,與是否經過出租人同意有很大關系。凡經過出租人同意的轉租行為自然有效;未經出租人同意的轉租行為是否有效應視具體情況而定。如果原租賃合同對轉租問題未明確約定,承租人擅自轉租但沒有對出租人利益造成損害,轉租行為有效;如果原租賃合同明確約定未經出租人同意,承租人不得擅自轉租,但承租人自行轉租,這種轉租因違反誠實信用原則,屬于惡意違約,此轉租行為無效。


戊委員


還有一種情況也要注意,即雖然租賃合同中未約定可以轉租,出租人希望轉租而出租人不同意轉租的,承租人也不得擅自轉租。如果承租人擅自轉,出租人可以解除與承租人的租賃合同。

法律之所以這樣規定,是因為房屋租賃合同具有持續、穩定的特征,應當盡量維護租賃權所產生的經濟關系的安定性,發揮促進交易的功能。


己委員


日常生活中,有一種情況。就是租賃合同沒有明確約定是否可以轉租,承租人也未經出租人同意就轉租了,但出租人照常收取租金,閉口不提轉租的事情。這種行為應該如何認定?


庚委員


一般來講,同意轉租,應當由出租人作出明示表示。默示能否成為同意轉租的形式,實踐中頗有爭議。根據民法典第135條規定,民事法律行為可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。據此規定,口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式,在是否同意轉租的問題上,法律沒有規定必須采取特定形式。從默示之中也可以推定出當事人真實的意思表示。因此,如果出租人以收取租金為目的,面對顯而易見的轉租事實,歷經多年而不提異議,一直按月收取租金,可以從雙方的相互默契中推知出租人同意轉租。既然雙方沒有約定允許轉租而出租人已經默示同意轉租,以后再以沒有經過自己同意而提出收回房屋就不妥當。


辛委員


承租人轉租房屋,最好還是要取得出租人的書面同意,書面同意一般有兩種形式:一是在本租合同中已經約定了承租人可以轉租的條款;二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。


壬委員


租賃合同的轉租,還需要注意:首先,在房屋轉租期間,本租合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更。     

其次,房屋轉租期間,本租合同解除的,轉租合同也應當隨之解除。

最后,根據民法典第717條規定,承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。因此轉租合同約定的租期最后時限,不得超過本租合同中約定的最后租期。

編輯:李敏杰

關鍵詞:轉租 承租人 出租人 合同


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