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委員導讀?丨民法典上的租賃合同

2020年12月27日 21:11 | 來源:人民政協網
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一、 將租賃合同作為典型合同的意義

民法典第703條規定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租賃是一種以一定費用借貸實物的重要經濟行為,具有節稅、降低交易成本、減少交易不確定性等重要意義。在復雜多變的日常交易中,租賃合同是日常生活中最常見的典型合同種類之一,因此也是民法典合同編規定的重要典型合同。以租賃合同作為典型合同,具有規范租賃交易行為、維護承租人、出租人等主體的合法權益的重要意義。

二、 租賃合同的主要內容

民法典對于租賃合同的內容作了具體的指引和規定,有助于指導當事人完善合同內容,推進合同的規范履行。民法典第704條規定,租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。這些內容應該在租賃合同中得到體現;同時,當事人也可以根據情況自行約定一些內容。因此,可以將租賃合同的內容分為必備條款和選擇條款兩類。

(一)必備條款

1. 租賃物的基本情況。租賃物是出租人、承租人權利義務的核心。沒有租賃物,租賃合同就無法付諸履行,因此,它是租賃合同的首要條款。為避免爭議,在租賃合同中應對租賃物的基本信息應進行明確約定,如租賃物的規格、質量、數量等。

2. 租期條款。在合同中,約定租賃物的租賃期限,明確租賃的具體起止日期。一般財產租賃合同都要明確租賃期限,未約定租期或約定不明的,視為不定期租賃,出租人可隨時解除租賃合同。

3. 租金條款。在租賃合同中,明確約定租金的支付方式和租金支付時間。倘若沒有租金條款,那將與借用合同無異。租金的規定,是租賃合同與其他合同的主要區別。

4. 維修責任條款。在租賃合同中,應對維修責任進行明確約定,出租方應確保租賃物符合約定用途,但也可以約定由承租方承擔維修義務。

(二)選擇性條款

1. 轉租條款。在合同中可以根據情況,約定承租方是否可以轉租。

2. 保證金條款。租賃合同訂立時可以約定,承租方在合同訂立前交給出租方一定的保證金或押金,應根據實際情況在租賃物價值范圍內決定押金的數額。同時約定保證金退還的條件。

3. 妥善保管責任條款。在租賃合同中,可以明確約定,承租方如果未盡妥善保管義務,造成租賃物及配套設施損毀、滅失,應承擔的賠償責任。

4. 其他事項。在租賃合同中,可以根據實際情況對雙方權利義務、違約責任、訴訟管轄地等加以明確約定。 

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三、 租賃合同雙方的義務

租賃合同雙方的權利義務,是民法典租賃合同部分的主要內容。

(一)出租人的義務

1. 交付租賃物。出租人應依照合同的約定的時間和方式交付租賃物。

2. 在租賃期間保持租賃物符合約定用途。出租人有保持租賃物的法定或者約定品質的義務。

3. 定期進行檢查維修,使房屋處于正常的可使用狀態。因沒有及時維修而造成的任何人身傷害和財產損失,出租人應承擔賠償責任。

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(二)承租人的義務

1.支付租金。承租人應當按照約定的期限支付租金。

2.按照約定的方法使用租賃物。承租人應按照約定的方法使用租賃物;無約定的或約定不明確的,可以由當事人事后達成補充協議來確定;不能達成協議的,按合同的有關條款或交易習慣確定;仍不能確定的,應根據租賃物的性質使用。

3.妥善保管租賃物。承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物,造成租賃物毀損滅失的,應承擔損害賠償責任。

4.不得擅自改善和增設他物。承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善和增設他物。

5.通知義務。在租賃關系存續期間,出現租賃物有修理、防止危害的必要,或其他依誠實信用原則應該通知的事由,承租人應及時通知處租人。

6.返還租賃物。租賃合同終止時,承租人應將租賃物返還出租人。

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四、 簽訂租賃合同的注意事項

1、 租賃合同的租賃期限為六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。

2、 土地使用權的租賃,應當依法辦理登記。

3、 房屋等其他租賃合同依有關法律、法規應辦理登記的應向有

關機關辦理登記。

編輯:李敏杰

關鍵詞:租賃 合同 約定


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