樓市調控緊 “金九銀十”難

本報記者 杜雨萌

房地產市場在經歷了年初的“小陽春”行情后，于5月份開始掉頭降溫，業(yè)內專家預計，今年房地產市場的“金九銀十”或成色不足。

樓市調控堅持“房住不炒”

上海易居房地產研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，9月1日至9月26日期間，全國47個熱點城市新建商品住宅成交面積達1765萬平方米，較8月份同期有所反彈。具體來看，4個一線城市新建商品住宅成交面積達169萬平方米，環(huán)比8月份同期小幅上漲3%；11個二線城市新建商品住宅成交面積達1080萬平方米，環(huán)比上漲14%；32個三四線城市新建商品住宅成交面積達516萬平方米，環(huán)比上漲9%。

“雖然9月份新房銷量受開發(fā)商加大推盤力度等因素影響，較8月份成交量有小幅反彈，但整體上看，反彈動力依然不足。”上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示。

嚴躍進認為，9月份上述47城的成交量之所以出現(xiàn)反彈，還有一個原因在于8月份的新房成交基數(shù)偏低。從原因上分析，在2019年7月30日召開的中共中央政治局會議明確表態(tài)“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，居民對房地產市場的心理預期已發(fā)生改變；此外，目前居民加杠桿空間有限。雖然房企受融資難度加大影響，在今年下半年加大了推盤節(jié)奏和力度，然而在樓市調控整體偏嚴的背景下，預計今年樓市“金九銀十”成交量難以出現(xiàn)大幅增長。

回看今年以來的樓市調控脈絡，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，針對房企融資方面的收緊可以說是重要內容。

先有5月17日銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》，要求嚴格規(guī)范房地產信托業(yè)務，強調不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資；隨后，銀保監(jiān)會又于7月6日針對部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示。此后，國家發(fā)改委于7月12日對外發(fā)布《關于對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》，進一步規(guī)范房企海外發(fā)債。

7月30日，中共中央政治局召開會議時著重強調，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。央行也在同一周內“點名”房地產業(yè)，包括在銀行業(yè)金融機構信貸結構調整優(yōu)化座談會上明確，房地產行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放；在央行2019年下半年工作電視會議上提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強房地產市場資金管控。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，從今年以來監(jiān)管層的一系列政策出臺和導向上看，我國房地產市場正堅定不移地向“房住不炒”軌道上前行，并在保持樓市穩(wěn)定性的同時有效遏制了樓市中的非理性行為。對于房企而言，資金無疑是其發(fā)展的源頭活水，但隨著融資難度的逐步上升，已成為其首要面對的挑戰(zhàn)，而積極轉變發(fā)展思路也顯得勢在必行。

直接影響房企規(guī)模化

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級行業(yè)進行統(tǒng)計，截至9月29日，A股已有14家上市房企發(fā)布第三季度業(yè)績預告，其中，預增或略增的僅有3家，預減或略減的有2家，續(xù)虧、首虧及扭虧的共7家。此外，還有2家房企的第三季度業(yè)績預告顯示不確定。

“可以看出，目前宏觀調控政策對于房企的規(guī)模化影響非常直接。”張波分析稱，在融資環(huán)境收緊的情況下，高度依賴資金的房企不得不選擇暫緩或更為理性的拿地方式，而為了加快資金回籠，不少房企更是推出多種促銷手段。值得注意的是，如果房企銷售情況不達預期，其資金回籠壓力將進一步增大，在影響規(guī)模化的同時，也會對利潤產生壓縮作用。

張波認為，從長遠來看，房企轉型或成趨勢。

在弘陽集團總裁蔣達強看來，目前房地產中小企業(yè)沖規(guī)模的窗口期已經關閉，彎道超車的機會很小。所以，對于未來房企投資項目的評判標準，應以流動性為首位，其次是安全性，最后才是收益性。

除了更加注重風險管理外，仁恒集團上海公司常務副總經理沈浦陽認為，未來實體經濟將會獲得更多的流動性支持，從房企角度來說，依賴土地紅利“躺著賺錢”的機會已經過去，只有提高產品品質和服務才是生存之道。