近期，鶴崗“白菜價”房引發熱議，東北樓市也備受關注。新京報選取哈爾濱、沈陽、長春三個省會城市，以及丹東、鶴崗兩個處于輿論中心的城市作為樣本，力圖客觀呈現真實的東北樓市圖景。

長春、沈陽兩個省會城市的樓市表現有頗多相似之處：價格穩中有漲，同時作為核心生活城市吸納人口的聚集效應和能力較明顯，周邊市縣以及外地購房者人群在增加。另一個省會城市哈爾濱在今年一季度開場頗為平淡，尤其二手房市場受部分房企“涉嫌侵占挪用客戶交易資金”余波影響至今。

在過去一年多，丹東樓市受外部形勢利好，這座東北小城的房價漲幅多次領跑全國，而當地人薪酬水平平均3000元以上，購買力一般。同屬東北非核心城市的鶴崗曾因豐富的煤炭資源而聞名，但300元一平米的個例也顯示了這座資源枯竭型城市的樓市困境——一方面是棚改推進增加的新房，一方面是不斷流失的人口。

鶴崗

300元/平米是個例 昔日煤炭城市轉型存挑戰

位于黑龍江省東北部、小興安嶺南麓的鶴崗市曾因豐富的煤炭資源而聞名。不過，近日這個東北邊陲城市鶴崗卻以意外的方式上了“頭條”。

近日，媒體曝出，黑龍江省鶴崗市坤德花園小區一套320平方米的二手房售價僅15.5萬元的消息，讓網友們驚呼鶴崗房價“白菜價”。新京報記者對坤德花園小區進行了探訪發現，售價較低的均為棚改房屋，157平方米的毛坯房叫價25萬元左右，同樣戶型帶裝修的叫價50萬元左右。一位房主表示，該房屋為抵賬房，當初開發商用毛坯房抵賬59萬元。“棚改房便宜，這個價買商品房是根本買不下來的。”該小區附近一房產中介表示。

不過，在土生土長的鶴崗人張麗(化名)看來，300元一平米的房子雖是個例，但并不意外。

“鶴崗的平房一棚改，就給很多樓房。但居民住不了那么多房子、房子升值空間也不大，空著也是空著，一些地理位置偏遠、樓層不好的棚改房子價格甚至還沒有裝修費貴，很多人無奈賠錢就賣了，好樓層的房子十萬八萬的價格、不好樓層價格兩萬三萬就賣了，平均下來每平米幾百到一千元就給賣了。相反，地理位置不錯、樓層好的棚改房也有賣到每平米三四千元的。”張麗介紹，據其了解，現在鶴崗棚改房均價在2000元左右。

鶴崗市人民政府官網2018年1月發布的信息顯示，2008年開始，該市相繼啟動了煤礦棚戶區、采煤沉陷區棚戶區、城市棚戶區和城中村改造項目。

“鶴崗的低價房很大程度是因為過去幾年過量棚改造成的，棚戶區改造中供應了大量的遠郊區房源。從目前來看，價格低的房產基本都是遠郊區縣的棚改房，供應量大，又沒有交易量，低價在所難免。”中原地產首席分析師張大偉表示。

“這幾年很多鶴崗生源的大學生畢業后較少回老家工作，人口流失導致房地產的需求量有限。同時，本地老齡化嚴重，老年人有一套房子就夠了，這也導致了鶴崗棚戶區改造后空余大量的房子，鶴崗幾乎成了一個‘空城’。”張麗直言。

張大偉持有類似的看法。在他看來，雖然“320平方米的二手房售價僅15.5萬元”是個案，但東北部分城市的房屋均價確實遠低于市場想象。“對于東北的三四線城市來說，人口外流，而且很多重工業城市、能源城市轉型下，經濟漲幅放緩，造成了東北三四線城市房價普遍非常低，而且沒有購買力。”

而據東北證券發布的研報，類似于鶴崗市的資源枯竭型城市的人口凈流出態勢是不可逆的，當地房地產市場也將持續縮量。另據東北證券的統計，這樣常住人口、人口密度雙下滑的城市，共計18座，其中14座位于東三省，其中半數則是資源依賴型城市，面臨著經濟發展乏力、轉型受阻的困境。

丹東

多次領漲全國 3月環比再次居70城首位

與鶴崗意外上頭條不同的是，丹東已習慣了上頭條。

這座東北邊陲的小城因靠近朝鮮，其房地產市場價格隨著朝鮮局勢的變化而起伏。而在過去一年多，朝鮮釋放的積極信號也使得這座安靜小城的房價一路高歌。

據國家統計局公布的數據，2018年4月、5月，丹東連續兩個月以環比漲幅領跑全國70城市。據中國之聲《新聞縱橫》報道，2018年4月下旬以來，一度曾被當地人稱為“鬼城”的丹東新區，半月之內樓價出現大幅上漲，不少樓盤甚至一日兩次升價，樓價接近“翻倍”。另據丹東市住建委的網簽數據顯示，進入2018年5月份，丹東新區商品房均價的波動范圍總體保持在4800-5100元/平方米之間，與4月末相比漲幅20%左右，個別江景熱銷樓盤漲幅30%左右。

今年以來，丹東的房價仍在不斷上漲之中。“因為周邊政策變化，所以丹東房價一直在上漲，過完年到現在每平米漲了500元左右。現在丹東市中心新盤房價13000元左右，丹東市內均價8400元左右。”4月16日，丹東一房產中介工作人員向新京報記者介紹，也有外地人前來投資，“都是三四套地買。”

丹東另一家房產中介的工作人員和上述中介人員說法相似。“今年房價還在漲，不過是微漲，平均一平米上漲200多元。”

國家統計局近日公布的數據顯示，2019年3月丹東新建住宅價格以環比1.9%的漲幅位列全國70城首位。

“現在在丹東市內買房子，起步價最起碼要8000元以上，好的樓盤都過萬元了。而丹東當地的薪酬大概每月3000多元，目前這個房價普通人難以承受。當然也有便宜的房子，但不太好。”丹東當地居民徐名(化名)直言，目前丹東的房價趕得上部分二線城市了，但丹東當地居民購買力一般。

徐名去年開始計劃買房，陸續關注各大樓盤信息。“在看房子的時候碰到過一些去丹東炒房的人，去年特別多，今年也有，基本上這些炒房客來了必買。不過，當地人受到收入限制，或者對丹東新區發展其實不樂觀，所以投資意向不強。”

而在丹東當地另一居民李先生看來，丹東房地產市場價格的飆升和開發商蓄意炒作有關。“去年有段時間，經常有朋友讓我幫著找人，說是有新樓盤開盤找些人去假裝買房、登記，這樣的炒作很多。”

2018年5月丹東官方發布房地產調控政策，包括兩年限售、提高首付款比例、差別化貸款等措施。

而在徐名看來，丹東去年開始出臺一系列限購政策等，部分政策有效遏制了炒房現象。但同時他表示希望政策不能誤傷剛需。

對于丹東房地產市場的未來，徐名本人持樂觀的態度。“周邊環境相對穩定，加上新區近兩年自身發展也不錯，政府也比較努力用心，配套設施建設的好且快，人口也在逐漸增多。”