11月15日，國家統計局發布2018年10月70個大中城市商品住宅銷售價格變化數據。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，二手住宅環比下降；二線城市環比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價格環比漲幅微擴，二手住宅漲幅回落。

如何看待10月房價指數變化？價格總體穩定背后，哪些因素在起作用？后市行情又將如何？11月15日晚，《央視財經評論》邀請到國務院發展研究中心研究員劉衛民以及財經評論員萬喆做客演播室，深入解析。

價格穩 體現在哪里？

劉衛民：價格回落 投資穩中回調

國務院發展研究中心研究員 劉衛民：第一個穩，10月份相關數據顯示，特別是前期一些熱點城市，價格上漲的牛頭已經被一系列政策給按住了；第二個穩，從前10個月房地產投資數據來看，1—7月份，累計增速增高以后在逐步回調；第三個穩，土地的購置速度也開始趨穩。

萬喆：價格總體穩定 走勢分化明顯

財經評論員 萬喆：“穩”本身就意味著一種動態平衡。沒有出現增幅較快，也沒有出現斷崖式下跌，這實際上就是穩。另外一方面，走勢的分化非常明顯，東部繼續下降，西部卻是增速回落比較小的；一線城市相對比較穩，但三四線城市卻出現了成交價和成交面積增速擴大。所以整體而言，因城施策，首先要看到不同城市的情況確實相差很大。

哪些因素影響了市場預期？

劉衛民：房地產信貸增速回落影響市場預期

國務院發展研究中心研究員 劉衛民：從房地產資金到位情況來看，除了定金和首付處于兩位數的增長以外，按揭貸款在低速增長。也就是相關信貸支持確實在收緊，特別是對那些擁有二套房或者二套以上的居民。此外，信貸增速低還給市場主體，特別是開發主體一個信號，資金鏈在不斷收緊，這樣就可能促使這些企業加速清盤，調整項目定價等等。所以，信貸方面的這個因素很關鍵。

萬喆：政策是影響市場預期的最大因素

財經評論員 萬喆：今年以來關于房地產調控的政策出了400多條，比去年同期增長了大概80%；住建部約談開發商、中介，杜絕虛假信息之類這樣的行為也十分頻繁，約束市場亂象的決心很大。所以對三四線城市，即便可能有刺激性促進效應的預期，也會相應收縮。

另外，10月份國常會又出來新的3年棚改計劃，所以調控政策本身，就是一個不斷出臺完善的過程，不是說一下子就沒有了，也不會一下子全部放出來，政策仍然是影響預期的最大因素。目前來看，調控房地產的決心還是非常大的，所以市場預期也會比較穩。

【背景鏈接】

11月14日，國家統計局還公布了前10個月，全國房地產開發投資和銷售情況。從投資來看，同比增長9.7%，增速與前9個月相比，回落0.2個百分點；從商品房銷售面積這一塊看，同比增長2.2%，增速比前9個月回落0.7個百分點，兩項指標均出現回落。

增速回落 后市行情怎么變？

劉衛民：房地產增速回落符合客觀發展規律

國務院發展研究中心研究員 劉衛民：整體而言，中國的住房供求達到了某種均衡點。長期支持過去動輒百分之二十、三十的房地產增速的這種狀態，要回落到相對適中低幅增長的狀態。所以說，從兩位數回到一位數增長的背后，有整個房地產發展規律的客觀因素。房地產市場的結構矛盾，結構發展的不平衡當然還存在，但是總體來看，購房需求已經不像過去那么強烈。

萬喆：樓市是長期博弈 長效機制不可放松

財經評論員 萬喆：房價到底什么時候才算是一個理性的供需價格，我認為沒有完全市場化的理性，就不能算是最后的理性。所以包括現在的限購限售，甚至一些地區地方政府在價格波動時介入、約談，應該都是暫時的手段。長效機制要建立，是要使得供需能夠非常好地對接，既沒有泡沫，也能滿足人們良好的居住需求。市場長期來說壓力仍然比較大，在相應機制建立完善以前，市場會存在長期博弈。