房企分化 有的踩油門有的踩剎車 多元化布局 萬科投入養老產業

一線房企放棄高速擴張

過去一周，是房企中報密集發布的一周。包括萬科、中海地產、碧桂園、恒大在內的一線房企和以陽光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團均發布了2018年上半年年報。

不出此前的預計，得益于過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求，眾多上市房企均錄得了不錯的業績表現。不過，越來越嚴格的樓市調控，以及更大范圍更深層次的限購，也讓房地產業的未來具有更多不確定性。這都使得2018年很可能成為房企下半場分化的十字路口。有人會選擇向左，也有人會選擇向右。

從上半年已經公布中報的上市房企來看，部分龍頭房企已經刻意放緩了擴張的步伐，更重視利潤率的提升，并且尋求多元化發展，代替原有的單一賣房模式。也有一些房企，則堅持高周轉策略，在自身銷售不足千億的時候，就公開喊出3000億元的銷售目標，甚至不惜舉債擴張。兩種策略，兩種心態，并沒有誰對誰錯之分，但可以預計的是，未來的日子里，買地擴張已經不再是唯一的策略，2018年也許真的會成為房企戰略分化的元年。

龍頭房企選擇降速 第二梯隊對規模仍抱“野心”

2016年和2017年是房企狂奔突進的時代，銷售額1000億、2000億、3000億甚至5000億都被輕松突破。碧桂園、萬科、恒大更是成為房企中的巨無霸，擴張規模的同時，風光無二。

但在2018年全國范圍內加碼調控的背景下，高速增長的房企開始暴露出種種后遺癥，高周轉代表的碧桂園事故頻發，海外投資項目也因當地政府更替出現不確定性，萬科股價則在年初沖高至41.34元后，最低腰斬回落至19.62元。

于是，在市場調控和事故頻發的背景下，龍頭房企們開始主動降低速度，不再唯規模論英雄。

以萬科為例，2018年中報數據顯示，萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。如果從全行業來看，部分已經公布財報的房企上半年的銷售合計同比上漲的幅度大概在35%左右。很明顯可以看出，萬科對于上半年規模擴張的意愿并不強烈。

另一家龍頭房企碧桂園，在年初明確表示不設銷售目標，但總裁莫斌卻對萬億的愿景不置可否。不過隨著各地多起施工事故的發生，碧桂園在反思后也開始主動踩剎車。

年中報告顯示，2018年上半年實現銷售金額4124.9億元，同比增長42.8%，仍保持了較高的業績增速。但對于下半年公司的發展，碧桂園集團總裁莫斌在中期業績發布會上明確表示，下半年公司發展將進入“提質控速”新階段，以“零傷亡”作為企業追求的長期目標，寧可放慢一些速度。

恒大集團同樣主動尋求降速，近日發布的年中報告顯示，恒大的核心利潤為550.1億，同比增長101.5%，凈利潤530億，同比增長129.3%，營業額3003.5億，同比增長59.8%。

恒大總裁夏海鈞也表示， 2017年公司就提出兩個發展模式的轉變：即“規模型”向“規模+效益型”轉變，經營模式從“三高一低”向“三低一高”(低負債、低杠桿、低成本、高周轉)轉變。同時恒大完成全年5500億元銷售目標不變，在銷售額達到5000億之后，保證10%-20%的適度增長即可。

但作為硬幣的另一面，龍頭們在踩剎車的同時，二三梯隊的房企則決心加緊擴張，開啟追趕之路。旭輝不久前發布報告顯示，今年上半年，旭輝的銷售規模達到660億元，同比增長40%，有信心完成全年1400億的銷售目標，最近兩年旭輝的復合增長率接近100%，成為高增長房企的代表。旭輝集團主席林中也在業績會上表示，“未來三四年我們還是可以保持這種速度。”

另一個房企陽光城與旭輝情況類似。克爾瑞上半年的銷售數據顯示，陽光城合約銷售金額達到了663億人民幣，同比增長高67.51%。 梳理陽光城近幾年的歷史數據發現，2012年陽光城的銷售額僅為23億，到2017年陽光城的銷售額已經到了915億，過去6年銷售額增長近四十倍。按照今年上半年的數據預計，今年全年的銷售額突破千億大關。

另外，綠城中國也披露了2018年上半年業績。在過去的半年，綠城實現收入335.3億元人民幣，同比增長220.9%；股東應占利潤23.3億元，同比增長90%；基本每股收益0.94元，也同比增長了104.3%。綠城也加入高周轉大軍，高速擴張。

業內分析人士認為，之所以出現這樣的分化， 一定程度上受了“因城施策”的定向調控影響，一線城市銷售規模自2017年起持續同比下降，但2018年第二季度開始降幅有所收窄；二線城市銷售面積保持平穩，銷售單價提升帶動銷售金額維持10%以上的增速；三線城市熱度稍有回落，銷售金額累計同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此種局面下，房企的銷售業績開始分化。在發展思路上，眾房企從單純的規模擴張型開始向“規模與質量”并重轉型。