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“租房貸”合法嗎?中介未盡告知義務(wù)或構(gòu)成違法

2018年09月05日 21:02 | 來源:北京日報
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“租房貸”合法嗎?

新聞背景

近日,北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人,明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。隨后,北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示已會同有關(guān)部門調(diào)查,一旦查證,將從嚴(yán)處罰。那么,什么是“租房貸”?

1. 什么是“租房貸”?

“押一付三”是現(xiàn)在租房的普遍規(guī)則。比如月租2000元的房子,加上中介費或者服務(wù)費,簽合同的時候要一次性交10000元(2000元×3+2000元押金+2000元中介費)。這筆錢對于收入有限的年輕租戶來說有些難以承受。

于是,一種名為“租房貸”的新型租房模式順勢而出。同樣月租2000元的房子,除了租房合同,中介還讓租戶與貸款公司簽訂分期貸款合同,這樣中介就可以直接從貸款公司取得租戶一年24000元的租金。之后租戶再按月向貸款公司還貸款,由此租戶可以實現(xiàn)所謂的“租金月付”。值得注意的是,在合同簽訂后,中介即從貸款公司取得一年的房租,中介將其中三個月的房租交給房東,剩余的房租則由中介占有,在占有期間,中介可以繼續(xù)投資。

從表面看來,“租房貸”似乎在租戶、中介和貸款公司之間畫成了一個完美的圓圈,既解決了租戶的交租壓力,又拓展了小額貸款公司的業(yè)務(wù),中介還可以用房租投資,可謂“一舉多得”。但實際上,“租房貸”的本質(zhì)是用租戶的個人征信資料來變相“替”中介貸款。中介手握這筆“無息貸款”只需按約分期付給房東一定租金,所有的風(fēng)險卻被轉(zhuǎn)移給了租戶和房東。

2. 租戶面臨“錢房兩空”的風(fēng)險

對于租戶而言,中介挪用租戶的貸款,租戶會承擔(dān)“錢房兩空”的風(fēng)險。前不久,杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡稱鼎家公司)因為資金鏈斷裂難以給付房東租金,導(dǎo)致租戶被房東強(qiáng)制趕出房屋。可是這些租戶與貸款公司的關(guān)系并未解除,租戶“沒了房子”卻依然要向貸款公司繳納“房租”。一旦租戶因房子被收回而停止交“房租”,即租戶不按時還款,租戶個人征信肯定會受影響。

鼎家公司倒閉的原因是什么呢?據(jù)報道,該公司副總經(jīng)理付小杰承認(rèn),主要是擴(kuò)張?zhí)欤Y金鏈斷裂。該公司董事長在接受媒體采訪時表示運營成本高,房源大量空置是公司倒閉的主要原因。由此可見,鼎家公司在獲得貸款后,主要用于搶占房源。當(dāng)租房市場處于上行期的時候,公司這么“玩”或許沒有問題,漲價的收益可以解決,還能使公司利益最大化,從而獲得最大的市場份額,以消滅競爭對手。但是,如果出現(xiàn)房源大量空置的情形,就會造成資金鏈斷裂。資金鏈一旦斷裂,中介沒有能力繼續(xù)向房東支付租金,租戶不僅需要繼續(xù)向貸款公司償還“貸款”,而且還會面臨被房東趕出的風(fēng)險。

有人說“租房貸”就是洪水猛獸。其實,“租房貸”本無罪,鼎家公司之所以會倒閉,是因為該公司將其獲得的貸款用于搶占房源。北京市住建委近期多次強(qiáng)調(diào)不允許住房租賃企業(yè)利用“租房貸”搶占房源,一旦查實住房租賃企業(yè)有上述行為,將從嚴(yán)處罰。如果中介將通過“租房貸”獲得的貸款用于穩(wěn)健性投資,那么中介、租戶、房東、貸款公司將會實現(xiàn)共贏。由此可見,只要監(jiān)管得當(dāng),“租房貸”并非洪水猛獸,反而會成為解決囊中羞澀的年輕人租房困難的一種方法。

3. 中介未盡告知義務(wù)或構(gòu)成違法

我國合同法第四條規(guī)定,當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利。因此,只要租戶知情、同意,建立在雙方意思自治基礎(chǔ)上的“租房貸”不僅合法,反而是一種互利行為。但中介未盡相應(yīng)的風(fēng)險提示義務(wù),甚至在租戶不知情的情況下“引誘”租戶簽下貸款合同則可能構(gòu)成違法。

最近幾起針對蛋殼公寓的投訴曝光顯示,中介公司在為租戶辦理貸款過程中,沒有盡到告知義務(wù),且單方面“霸王約定”押金只退30%。而這些投訴所涉及的合同,雖然有分期貸款規(guī)則說明,但都在不顯眼的位置用較小字體顯示。廣大租戶所不滿的,就是中介銷售人員沒有告知他們租房合同包含有貸款條款。

合同法規(guī)定,采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》中對該條款規(guī)定的“合理的方式”進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化,即為“在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)識,并按照對方的要求對該格式條款予以說明”。在最近媒體曝光的幾個有關(guān)“租房貸”的案例中,所有投訴人都表示,中介提供的是格式合同且完全沒有告知是在為其辦理貸款。

合同法規(guī)定,提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的,該條款無效。顯然,根據(jù)該法律規(guī)定,中介未告知租戶辦理“租房貸”的風(fēng)險而要求其簽下包含格式條款的租房貸款合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上述格式條款無效。

更有甚者,有的中介直接明目張膽地“騙貸”。有媒體報道,武漢4名女租戶在提出用現(xiàn)金支付首筆房租和押金時,中介業(yè)務(wù)員稱“公司規(guī)定不能用現(xiàn)金交房租”,必須通過公司平臺扣款。于是,業(yè)務(wù)員以方便退押金的名義要走了她們的銀行卡和身份證。其中一名女租戶看到,當(dāng)時業(yè)務(wù)員打開的網(wǎng)站頁面是惠人貸,但對方解釋說是公司平臺,后來才知道這是在用租戶的身份注冊。隨后,這些租戶便收到了催款提示短信,原來中介已為她們分別辦理了惠人貸10期分期貸款業(yè)務(wù)。

民法總則第一百四十九條規(guī)定,第三人實施欺詐行為,使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為,對方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的,受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。合同法也有規(guī)定, 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。根據(jù)上述法律規(guī)定,如果中介以“必須通過App平臺交房租”“零押金是針對VIP用戶的特別優(yōu)惠”等冠冕堂皇的理由,惡意欺騙不知情的租戶在與其合作的貸款平臺上辦理貸款,實際上可能已經(jīng)構(gòu)成欺詐,屬于可變更或可撤銷合同。

如何使“租房貸”在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上良性運行?一方面,相關(guān)政府部門既要加強(qiáng)監(jiān)管,嚴(yán)厲懲治不法“租房貸”,也要允許有資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)依法開展房屋租賃貸款分期業(yè)務(wù)。另一方面,中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律、依法依規(guī)開展經(jīng)營業(yè)務(wù),積極履行告知義務(wù),保護(hù)租戶知情權(quán)、選擇權(quán)。此外,對于“被貸款”的租戶,一旦發(fā)現(xiàn)自身權(quán)益受損,應(yīng)注意保存相關(guān)電子證據(jù)和合同文本,及時向有關(guān)部門投訴或向法院起訴,合理合法維護(hù)自身權(quán)益。

(作者單位:北京市石景山區(qū)人民法院)

編輯:秦云

關(guān)鍵詞:租房貸 合法 告知義務(wù) 中介

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