租房“補課”刻不容緩。

世聯行曾做過一項統計，深圳首次置業年齡已經從2012年的33歲提高到2016年的36歲，北京首次置業年齡則從2012年的36歲提高到2016年的38歲。首次置業年齡的延長意味著停留在租房市場的人群在增多。

另據國家統計局最新數據顯示，我國目前在籍人口13.83億人，其中2017年的流動人口近2.5億，而以租住私房作為居住模式的人數占流動人口的67.3%。也就是說，我國流動人口增速從持續增長趨于穩定，隨著城鎮化建設步入中后期，住房租賃市場有待擴容。

提高供應量是租房市場亟待解決的問題。足夠的供應量意味著租金穩定以及租房市場更好的服務。相寓副總經理張多表示，他們曾在2017年做過一項統計，品牌公寓租房和房屋資產管理機構在全國市場上占有率只有5%。機構作為最有效率的運營主體，這是一個并不樂觀的數字。

恰如萬科董事會主席、首席執行官郁亮所言，租購并舉早在1998年房改時就已提出，但是過去多年發展偏了。租賃現在是在“補課”,北上廣深等城市住房租賃市場需求很大。

供不應求

局部供不應求是租房市場目前最值得關注的問題。

一方面，租房市場需求持續增長。根據《58集團2018一季度住房租賃市場報告》，北京、上海在2018年第一季度的租房需求增速分別為7.22%和12.18%。在新一線城市中，無錫、南京、合肥、杭州的租房需求增速表現亮眼，分別為10.92%、9.64%、6.82%、5.35%。這一數據從全年維度看更為明顯。2017年全國租房需求較2016年增長57%，第四季度租房需求較2016年同比增長71%。

與此同時，各城市租金也呈上漲趨勢。《58集團2018一季度住房租賃市場報告》租金數據顯示，今年一季度全國人均月租金為793元，和2017全年人均月租金791元基本持平。2018年第一季度北京人均月租金為2514元，在全國仍處于領跑位置，同比2017年第一季度下滑1%。杭州以1511元/月的人均租金領跑新一線城市，長沙、重慶、青島等新一線城市住房租賃人均月租金均有不同程度的漲幅。

據千龍網云房數據中心統計，今年1季度，上海市月租金67.7元/平方米，同比上漲4.0%;深圳市月租金76元/平方米，同比上漲3.2%;杭州市月租金50.5元/平方米，同比上漲6.3%;南京市月租金44.8元/平方米，同比上漲1.1%。

隨著租金上揚，控租金首次出現在房地產調控中。住建部5月19日在其官方網站發文稱，將“堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松”，并提出了6項具體措施。在這6條措施中，“控租金”被首次提及;5月28日，《人民日報》發表評論文章《樓市有“緊”才有“穩”》。其中提出：一旦市場出現異常波動，地方政府必須切實承擔起穩房價、控租金的主體責任，調控務必當機立斷。

值得關注的是，品牌公寓是近年來新興的租賃類型，其裝修風格多樣、服務較好、房源多位于交通便利地段等因素，受到廣大年輕人的喜愛。對于房源的來源傾向，49%的租房人群傾向于選擇個人房源，32%的用戶對于品牌公寓的傾向性更高。不過，市場也普遍認為，當下品牌公寓租金較高。

蘑菇租房聯合創始人龍東平說：“整體看租房市場是供不應求的。提高市場供應量很重要，這意味著租金平衡以及租房者可以享受更好的服務。”

機構運營者占比低

從供應端來看，近年來隨著國家大力推行租購并舉，提供租房的主體不斷增多。不過從目前來看，這些“補課”仍然不夠。

相寓副總經理張多在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，租房變化主要在于這幾年的供應主體結構變化。租房形式主要有三種：一是通過網站或貼條小廣告，租戶直接找到房東或二房東，經紀不會參與其中;第二種是由經紀主導的普租或經紀業務，一端是業主端，另一端是客戶端，能解決他們的信息及時匹配問題;第三種是機構運營者，比如長租公寓，目前形式主要有集中式和分散式。從這三種結構來看，機構運營者比例在增加，但這是因為其原來占比太低。

世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理也表示，從目前來看，中國機構運營者提供的租房市場份額在全國來講不超過5%，而日本已經超過70%，美國、德國也都是在40%~50%。租賃市場規范一定需要機構化，也就是用B to C的方式來解決這個問題。

不過值得關注的是，盡管長租公寓備受關注，但盈利是行業的普遍難題。甘偉認為，對于長租公寓市場而言，雖然政府已經把房屋租賃置于國家戰略高度了，但實際上一些具體的政策還沒有落實，公寓需要忍受一定時間虧損。要么全面漲租金，要么政府給予一定補貼或稅收優惠，或者在與物業合作上給予運營者一些綠燈。目前最欠缺的是政策和金融支持，如能獲得支持，就可使運營商忍受這段時期的煎熬。

從機構運營者角度，張多也提出了現實問題，“租房人群對房屋關注的核心點依然聚焦在價格和位置。我們要提供給他們品質服務是沒錯的，但不是所有人都消費得起這個服務。”

租房成為一種生活方式?

盡管租房是目前市場中關注度非常高的話題，但從我國租房市場發展來看，租房仍然不能代替買房真正成為一種生活方式。

甘偉認為：“租售并舉、租售同權的核心價值，就是原來需要由買房來獲得生活品質的群體，可以用租房解決需求，這才最具有里程碑意義。但如果人們到了要結婚或者要養小孩時仍然一定要買房，那么租房時代就還沒有來臨。”

21世紀經濟報道調查發現，目前對不少租房者而言，最大的困擾仍然是租購同權。比如，在子女教育等問題上，租房者能否享受與購房者同等權益。

另外張多認為，對于買房，我國有著濃厚的社會倫理和傳統情懷。“買房形式和結構會發生一些調整。比如年輕人不會因為買房將生活品質降到很低。他們可能選擇回老家買或在其他城市購買，而后再去考慮升級置業，這是主流想法。”

不過隨著租房年齡層的變化，租房者觀念也在發生變化，年輕一代愿意將更多收入占比花在租金上。據蘑菇租房統計顯示，收入方面，月收入在5001-8000元區間的人數占比最多。通過租金收入比的調查發現，55.6%的租客將50%以上的月收入貢獻給每月房租，而租金收入比小于30%的人僅占16.8%。另外，78%的租房者認為，目前房租較貴。同時，租房群體也給出了他們的理想租金標準。在北上廣深四座城市中，49.7%的租房者認可月租金1500-2500元為理想范圍;在南京、杭州等幾個租房市場擴張較快的城市中，53%的租房者認可的理想月租金范圍是1000-1500元。

安居客首席分析師張波認為，破除“買房才是安居”這一長久以來中國人的居住觀念，不是一朝一夕之事，也并非增加了租賃房源供給量或者出臺相應法律法規之后，人們的住房觀念就會馬上改變。“租房也是安居”需要一個過程，值得關注的是，90后更容易接受租房觀念，也更愿意選擇租房，相信未來中國的租賃市場在一二線城市的發展步伐會進一步加快，更多人接受更長時期甚至一輩子租房生活。另外，從國外發達國家經驗來看，通過租房解決住房問題的比例遠高于中國，例如德國大城市租房人群比例高達六成。中國一二線城市居住需求將形成三分格局，即商品房、保障房、租房，未來超過三成人在大中城市租房，應該是個普遍現象。