5月11日上午8點至9點，西安市住房保障和房屋管理局市場處副科長陳嫄、西安市房屋維修資金管理中心資金歸集科科長李欣，做客FM91.6陜西交通廣播《一馬當先早高峰》節目直播間，與916知名房產節目主持人郭華、早高峰主持人曉妮一起和廣大聽眾互動，權威解讀樓市新政、樓市新動向。

（編者注：同一天，西安房管局官方微信號發布文章重申，40年產權的公寓房也同樣在限購范圍內。）

主持人：今年春節過后，房子成為市民熱議的話題，很多市民反映“一房難求”，為什么會形成這種局面？

陳嫄：一季度，城六區和長安區原計劃上市商品住房287.5萬平方米，2.5萬套；實際上市205萬平方米，1.9萬套，上市面積同比下降13.47%。有82萬平方米，6千余套住房未按期上市，高新、曲江、浐灞等產業集中度高、配套成熟、區位優勢明顯的熱點區域，高品質項目住房供需矛盾較為突出。

通過對市場運行情況的分析和企業的走訪，我們認為，形成西安市短期內部分區域住房供需不平衡的主要原因：一是許多項目整個冬季無法施工，工程進度無法達到預售條件，加之庫存持續下降，短期內住房供應斷檔。

二是住房消費理念普遍提升，大品牌、大開發商的高品質項目受到市民的追捧，選擇知名房企、高品質項目的人群大幅提升，熱點區域、品牌房企開發的優質項目供不應求。

三是部分開發企業采取了“饑餓營銷”等手法，制造緊張氣氛。各駐市商業銀行因資金額度趨緊，也提高了首付款比例和貸款利率，諸多因素促使西安市的房價上漲預期增強，造成了恐慌性購房。

四是一年多來，西安市“三大革命”“鐵腕治霾”“招商引資”“城市增綠”等一系列改革舉措取得了顯著成效，與周邊城市相比，西安市的城市吸引力提升明顯，社會各方紛紛看好西安的發展預期，人口吸附能力增強，住房需求旺盛。

主持人：在供應較為緊張的情況下，一些開發企業也借機采取內部預留房源或采取一次性付款、高首付優先選房的銷售方式，嚴重擾亂了市場秩序，引起了購房人的恐慌。針對這些現象，房管部門采取了什么措施？

陳嫄：針對市場中出現的狀況，為穩定市場情緒，保障購房人知情權、選擇權，營造公開、公平、有序的房地產市場發展環境， 3月30日，我局下發了《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》，從預售許可申報、銷售信息公示、銷售方式等方面提出了一些要求。

主持人：這個文件主要有哪些要求？

陳嫄：一是，房地產開發企業申請《商品房預售許可證》時，須將符合預售條件的樓幢一次性申報，嚴禁以分批、拆零等方式拖延預售申報時間或采取分幢、分層、分批的方式進行銷售。

二是，房地產開發企業組織銷售活動時，要在銷售現場顯著位置公示項目規劃情況、后期擬上市住房套數、面積、戶型、計劃上市時間及項目不利因素等信息。

三是，房地產開發企業及經紀機構要正確宣傳西安市住房交易政策，不得散布、傳播謠言或以房源緊俏、內部預留、后期漲價等方式營造緊張氣氛，誘使購房人搶購。

四是，取得《商品房預售許可證》后，房地產開發企業及經紀機構應及時告知意向購房人具體銷售時間、地點。

五是，意向購房人數多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。

六是，房地產開發企業應嚴格按照物價部門價格公示結果，對每套房屋明碼標價，不得高于公示價格銷售房屋，不得捆綁搭售或迫使購房人接受有償服務。

主持人：對“嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件”的要求，廣大購房人是非常歡迎的，那采取了哪些措施來落實這項要求？

陳嫄：文件下發后的第二天，也就是3月31日上午，我們組織人員對碧桂園鳳凰城、金泰新理城、鴻錦城·羅曼尼、華洲城·云頂等在售項目進行了現場檢查，嚴禁其設置全款優先選房等限制性條件。

同時，當天下午，我局約談了碧桂園、華潤、金泰、華洲置業等42家近期開盤及市場占比較大的開發企業主要負責人，強調規范開展銷售活動的要求，嚴禁設置全款買房優先等限制性購房條件。各企業均承諾不內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。

主持人：如果有企業違反了上面的一些工作要求，房管部門有沒有什么懲戒措施？

陳嫄：這個是有的。為進一步加強房地產市場管理，引導和規范商品房銷售行為，去年開始，我們創新了管理手段，對房地產開發企業的違法違規行為實行記分管理制度。

我們首先將各法律、法規或規范性文件中有關房地產開發企業應該遵守的規定進行了全面梳理，對企業未按規定從事的有些違規行為，我們按照情節嚴重程度，制定了違法行為量化打分標準。

在日常工作中，我們通過接受群眾投訴、巡查檢查等方式，對企業的各類違法行為進行量化打分，并將記分結果運用于行政管理過程中，加大對違規主體的打擊力度。

對違反前面提及的要求的企業，我局將按照記分管理制度的要求，對違規企業一次性記10分、限制網簽銷售、暫停受理新申請預售許可，通報有關部門實施聯合懲戒。

主持人：有沒有企業因違反上面提到的《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》要求，而受到處理的？

陳嫄：近期我們公布了一批違規企業記分情況。對城市錦上、華安·紫竹苑、大華翰林華府等未按規定開展銷售活動的企業，按照我局記分管理制度要求進行了記分，并采取了限制網簽、暫停辦理新申請預售許可等方式對違規企業進行了懲戒。

其中，對未按要求采取公證搖號方式公開銷售的“城市錦上”項目建設單位，我局已責令該公司按規定選擇公證機構，在公證機構全程監督下，采取公證搖號方式，重新組織銷售活動。

主持人：買了房子以后，房子后期的養護也是廣大市民朋友關心的問題。3月30日新版《西安市住宅專項維修資金管理辦法》頒布實施，新的辦法有哪些亮點？

李欣：1、明確了售房單位交存的維修資金歸屬。《辦法》規定“從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有”。保障了維修資金所有權人的合法權益。

2、 房屋滅失可由征收單位代辦維修資金退還手續。《辦法》明確了房屋滅失的，公有住房售房單位、房屋所有權人應當持單位介紹信或者本人身份證明，以及房屋滅失證明、維修資金交存憑證到專戶銀行提取維修資金分戶賬中的余額，辦理分戶賬注銷手續。因征收造成房屋滅失的，征收實施單位可以根據被征收人的委托統一辦理分戶賬注銷手續

3、 明確了房屋所有權轉讓時維修資金隨房過戶。《辦法》明確了房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中的維修資金隨房屋所有權同時過戶。未交存維修資金的，由買賣雙方進行協商后交存維修資金，業主不再需要辦理二手房維修資金的過戶手續。

4、 維修資金使用實行屬地管理。為方便申請使用維修資金，《辦法》明確了維修資金使用由過去的市物業行政主管部門統一管理調整為由各區物業行政主管部門、開發區管理委員會管理。

5、 明確車庫、地下室維修資金的專項用途。《辦法》規定，住宅物業區域內配建的車庫、地下室的業主交存的該部分維修資金，專項用于車庫、地下室共用部位、共用設施設備維修和更新、改造。

6、 發生六種緊急情況，可應急使用維修資金。物業保修期限屆滿后，發生外墻瓷磚脫落、電梯故障等6種緊急情況時，為保障業主人身財產安全，經區縣物業管理行政主管部門、西咸新區或者開發區管理委員會確認后，可應急使用維修資金，維修費用從相關業主維修資金中直接列支。同時，嚴禁物業服務企業、業主委員會擅自擴大維修和更新、改造范圍。

7、 新增一次性表決方式，方便維修資金高效使用。對同一物業管理區域內全體業主受益，單項維修和更新、改造項目費用在五萬元以下的維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用維修資金。

8、 提供虛假資料騙取維修資金以及代收、挪用維修資金的，其違規信息將被依法納入公共信用信息系統。