■本報記者 王麗新 

“有的房源剛入市就成交，有的卻掛好幾個月都賣不出去?！痹诋斚碌谋本┒址渴袌鲋校瑑r格、房齡、掛牌房源數量等影響二手房成交周期的因素皆在樓市下行周期釋放“能量”，成為左右購房者是否出手的重要影響因素。

2017年全年，在一、二手房交易量幾乎同比減半的市場格局下，復盤2017年二手房市場，根據鏈家數據顯示，總價300萬元-500萬元的一居室和兩居室仍是市場成交主力，而這些房源中也有多數是通過換房才達成交易的。

北京多區現降價20%房源

根據鏈家二手房成交數據統計，2017年鏈家二手房交易量為123039套，較2016年明顯下滑，交易量下降了48%。

鏈家研究院表示，從區域成交量上看，2017年北京市有4個區的二手住宅成交量超過1萬套，依次為朝陽區、海淀區、豐臺區和昌平區。而朝陽區、豐臺區和海淀區則為全北京市二手房市場中一居室和兩居室銷售套數的前三名，均價最低為5.3萬元/平方米，最高則為7.8萬元/平方米。

值得關注的是，在朝陽區和海淀區，有多個小區2017年成交平均單價較2016年跌幅超過20%，超過10%的小區則更多。

根據鏈家網二手房交易量數據顯示，2017年北京海淀區二手房交易量為15928套，其中一居3490套，兩居8255套，三居、四居總計4095套。不難看出，兩居戶型為海淀主力銷售戶型，也就是說多數剛需型用戶選擇在海淀買房置業。

《證券日報》記者根據鏈家統計數據獲悉，在鏈家平臺上，2017年海淀區二手房成交均價跌幅排名前十的小區中，有5個小區跌幅超過10%。

另一組數據則顯示，2017年全年，朝陽區共成交33458套房源，整體成交均價比2016年上漲34.9%。但從朝陽區二手房成交均價跌幅榜來看，跌幅超過10%的小區有3個，其中某小區成交平均單價較2016年跌幅高達26%。

整體來看，2017年，北京二手房“量價齊跌”。目前來看，有些剛需開始有置業計劃。

“剛需置業和首次置業可能多選擇一居室和兩居室，從2017年北京二手房一居室和兩居室成交情況來看，多集中在朝陽區、豐臺區和海淀區，這些區域居住配套成熟，相比‘10萬元+’的內城房價，該區域房源有價格優勢和區位優勢?！庇袠I內人士稱，加上價格下降，所以剛需置業者多向這些區域聚集。

《證券日報》記者注意到，據鏈家數據顯示，在一居室和兩居室成交套數榜單中，最低成交均價為4.4萬元/平方米，最高則為9.1萬元/平方米，多數房源成交均價維持在6萬元/平方米左右的水平。

開年二手房“量升價跌”

進入2018年，北京二手房市場自2017年下半年以來的“量增價跌”走勢還在繼續，市場整體仍在低溫之中保持穩定。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2018年1月份，北京全市二手住宅共網簽10527套，同比2017年1月份下滑18.1%，環比2017年12月份小幅增加2.8%。整體來看，自2017年7月份以來，北京二手住宅網簽量基本上是在逐月增加，僅有10月份因長假因素而有所下降，目前則穩定在了1萬余套。

在價格方面，2018年1月份，北京二手住宅成交均價環比2017年12月份下降了2.0%，降幅依舊維持在3%以內，幅度并不大。不過，從2017年5月份以來，北京二手住宅價格一直在下跌，迄今已經連跌8個月。

從成交戶型來看，戶型越大，降價幅度越大。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從戶型和面積結構來看，60平方米-90平方米的兩居室在1月份成為了最受歡迎的交易戶型，這一方面與當下二手房存量兩居室占比較多有關；另一方面則與當前市場多為經濟實力相對較差的剛需人群有關，兩居室對剛需人群尤其是首次置業的人群來說性價比更高。

與此相對的是，大戶型在當前的調控形勢下失去了交易空間。一方面，剛需為主的市場并沒有多少大戶型需求；另一方面，高首付、高利率的情況也使得置業升級人士不得不調整購房計劃，降低購房面積的預期；而持有大戶型的業主為了出售回款不得不降價促銷，并由此造成了1月份三居及以上戶型、140平方米以上戶型二手房價格更大幅度的下跌。

不過，由于房價持續回落，北京二手房市場目前的需求是在逐步回升的，這其中主要是首次置業和改善升級的剛性需求，投資投機需求則在政策的打擊下基本銷聲匿跡。政策的穩定，剛需人群也逐步結束觀望，重新入市，市場整體正在理性、小幅回溫。

但胡景暉強調稱，市場的整體熱度依然不高，房價下跌預期較強，購房者占據交易主動權，議價意愿更強，相應的業主端則報價更理性，甚至愿意主動降價，所以“穩中有降”仍是未來北京二手房價的大趨勢。