350萬購小三居 北京首批“限房價 競地價”項目入市

為更好地落實房地產調控政策，今年以來，北京土地市場推出的住宅地塊，除了建設自住型商品房外，全部實行了“限房價、競地價”的方式，也就是說，土地在出讓的時候，就已經提前限定了未來的銷售價格。近日，首批拿地之后可以銷售的“限房價、競地價”商品房來了，正式準備入市。

此次即將取得預售許可證開盤銷售的“限房價、競地價”項目共有兩個，都位于北京市房山區良鄉區域。在其中一個項目的售樓處，記者看到，雖然是非周末，但已經有人前來咨詢了。

據介紹，這兩個項目，在今年2月土地出讓的時候，就已經限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元，且最高銷售單價不得超過每平方米40944元。而周邊在售項目的價格，要比這兩個項目的價格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶型來計算，購房總價約350萬。假如購房者是首次購房，按最低首付40%來計算，需要140萬。

北京市房山區某限價房項目負責人 常天旗：這個價格，在北京很多區縣很難去做得到，這個總價段。而且89平米的三居，其實它的舒適度還是可以的，能夠滿足一家人三代人生活的一個面積需求。

不僅是限制了單價，北京今年不少土地在出讓被限價的同時，還規定了項目70%的部分必須要建設90平方米以內的中小戶型，也就是俗稱的“7090”政策。以記者走訪的這個項目為例，此次銷售的900多套戶型中，絕大多數是中小戶型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的兩居，只有10%是112㎡的三居。

限定的“房價”是如何計算出來的

房山這個限價房項目，限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元。其實，今年北京出讓的這些“限房價、競地價”地塊，在地塊出讓的標書中，都明確限定價格具體到了個位數。那么，這個價格到底是怎么算出來的呢？

據了解，采用“限房價、競地價”模式出讓的地塊，都是由北京市規土委、北京市住建委和屬地有關部門共同會商確定銷售限價。

這個限定的價格首先是以該出讓地塊周邊的項目均價作為基礎。主要做法是，以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎。考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，參比項目以地塊周邊新建商品房項目，或建成年份較新的二手房為主；其次，剔除大戶型、高端住宅項目，參比項目為144平米以下的普通住宅。最終，選定項目后，經加權平均測算出近三個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎。

同時，限定的價格還要綜合考慮出讓地塊周邊公共配套設施水平等因素，配套設施的有無，會對限定價格的高低產生影響。此外，限定的價格，還要與周邊自住型商品房的價格基本適應。

據北京市住建委表示，為確保限價政策的有效執行，政策紅利惠及住房需求群體，北京市住建委會同相關部門，會加強項目的建設和銷售管理。確保項目的建設質量和品質。加強引導，嚴格監管，在設計、施工、交易等環節層層把關，確保此類項目的質量、安全符合有關標準，建筑品質與周邊新建普通商品房項目相當。

未來北京新房絕大多數是“限價房”

從去年年底開始，“限房價、競地價”首次出現在了北京市的土地出讓過程中。而進入到今年以來，在北京市多輪土地出讓中，只要涉及住宅類用地，“限房價、競地價”都成了必選的方式。

去年9月30日，北京市出臺《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，其中明確在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，以便有效控制房地產價格快速上漲。

某地產服務機構中國區研究部主管 謝晨：今年北京到目前為止有64宗住宅用地的出讓，但是這60多宗住宅用地，實際上都是含有一些和限價、自住用房、共有產權房相關的一些約束性條款。其中最多的就是限地價、競房價，競自持的比例，這個要占超過60%。

在北京市今年出讓的土地中，除了明確為自住型商品房、共有產權住房的土地外，其他住宅用地都明確“限房價、競地價”。這其中，既有遠郊區縣像密云、延慶的地塊，也有近年市場比較火熱的朝陽、豐臺地塊，基本在北京市形成了全面覆蓋。根據初步統計，截至目前，北京土地市場已成交了45宗“限房價、競地價”地塊。按照兩年左右的建設周期來計算，未來兩年，北京商品房市場上，除了共有產權住房和自住型商品房外，上市的絕大多數都將是這類“限房價”的戶型。

而自從北京今年在土地出讓市場全面實行“限房價 競地價”的模式，成功出讓的“限房價、競地價”地塊，溢價率并不高，以往開發商不停舉牌造就的高價地自此再也沒有出現，企業拿地變得越來越謹慎。

常天旗：現在不可能把地價往高了拍，因為售價是已經限定死的。未來我們很難去做這種像之前頂豪的產品，更多的是站在居住者的角度，去做一種實用的房子。

限價房將拉低市場成交均價

隨著這些限價房項目的陸續入市，北京商品住宅未來將逐漸進入住宅限價的時代。那么，幾十個項目、上百萬平方米的面積，這么多限價的房子上市，會給市場帶來什么樣的影響呢？

今年前10月，北京新建住宅簽約20621套，創造了北京新建住宅商品房最近10年有網簽數據的歷史最低值，同比跌幅達50%。

在業內人士看來，市場冷淡的同時，限價房作為未來一段時期內北京住宅市場的新標簽，將對整體市場的成交均價形成結構性拉低的效應。

謝晨：我覺得從至少今年出讓的這一批地塊，會在一定程度上，短期里面在它的開發周期銷售周期里面，對一手房的市場首先會形成它的影響，肯定會有。

某房地產中介公司副總裁 胡景輝：北京現在執行的就是全國最嚴格的限購和調控政策，基本上投資投機型的需求已經退出市場了，再加上近期這些供應的土地未來都會轉化成住宅供應到市場，所以我覺得對于供求的平衡會起到非常好的作用，同時本身供給這部分住房，就會平抑和拉低新供應住宅的價格。

新聞鏈接：限價房與其他房子的區別

說到這種“限房價、競地價”的項目，我們可以簡單以“限價房”來稱呼它。那么，說到它跟北京的兩限房、自住房還有共有產權房到底有什么區別，可能這個問題會困擾到不少人。

其實這種“限房價、競地價”的項目，與普通商品房其實是一樣的，只要有購房資格，都可以購買。只是開發商在拿地的時候，被規定了每平方米最高的銷售價格和銷售均價。

“兩限房”，即“限套型、限房價”的商品住房，帶有保障性質。它的供應對象必須是本市戶籍符合條件的家庭，像3人以下家庭年收入要在8.8萬元及以下，5年內不得轉讓，滿5年轉讓的要按一定比例繳納土地收益價款。

自住型商品房2014年開始出現，價格將比周邊商品住房低30%左右，套型以90平方米以下為主，有購房資格的家庭無論是否是本地戶籍，都可以申請購買，未來自住型商品房供應總量的30%要面向非京籍購房家庭。自住型商品房，5年內不得轉讓。滿5年轉讓的，要按照房價差價30%交納土地收益等價款。從今年9月開始，北京市明確，已經入市但尚未銷售的2.3萬套自住房和未來的20萬套自住房都將轉為共有產權住房。

共有產權住房，只供應符合條件的無房家庭，購房人與政府指定的代持機構按比例持有房屋產權，產權份額參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定，從50%-95%，一共分為10檔。像北京市首個共有產權住房項目朝陽區錦都家園，規定個人持有50%產權，政府委托的機構持有剩余50%，個人購買按照每平方米22000元來計算。購買共有產權住房未滿5年的，不許轉讓。買房超過5年，才能轉讓，轉讓的時候，政府持有的部分是不賣的，購房人只能按照市場價格轉讓持有的部分，代持機構有優先購買權。

限購限貸限售之后 多地開始“限價”

去年9月份以來，為保證房地產市場平穩健康發展，各地的樓市調控政策不斷涌現，限購、限貸、限售之外，不少城市還推出了限價措施。

今年1月，深圳出臺政策，要求擬申請預售項目的，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，分期開發項目不得高于前一期價格。

長沙，6月份出臺政策，明確六區一縣的新建商品住宅，申請預售許可證的，價格應比照2016年10月的均價來確定。

南寧，今年5月下發通知，明確有6幅地塊首次采用“限房價、限地價，競產權移交住房”的掛牌方式公開出讓。

此外，成都、武漢等地，也在土地出讓過程中，明確提出了限價的要求。