2017年即將過去,2018年樓市的調控政策成為大眾關注話題。23日,住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示,明年將針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。同時,去庫存任務再深入,步入縣域去庫存的新階段。

調控力度不放松:保持政策的連續性

2017年,據中原地產研究中心統計,截至目前,全國已有110個城市累計發布了250多次調控政策。

通過限購、限貸、限漲、限售、限商等措施,今年全國樓市降溫并持續保持平穩。國家統計局數據顯示,5月份開始,上海、北京出現房價環比“零增長”,深圳房價環比下跌;到了11月份,11個熱點城市新房價格跌回一年前,熱點城市的成交降溫更是明顯。

貫徹中央經濟工作會議的最新部署。談及明年的樓市調控,王蒙徽強調,堅持調控目標不動搖、力度不放松,完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性,抓好房地產市場分類調控,促進房地產市場平穩健康發展。

“樓市平衡發展的調控目標不會變。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波對中新網記者表示,只有落實“因城施策”的差別化調控才能實現調控政策的連續性和穩定性,而具體舉措則會隨著市場走向進行適度調整。

全國住房城鄉建設工作會議就提出,加大房地產市場秩序規范整頓力度,加強市場監測分析,提高精準調控的能力和水平,進一步強化地方政府主體責任。

差別化調控政策:支持改善需求 遏制炒房

強調“堅持調控目標不動搖、力度不放松”時,王蒙徽表示,明年將針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計,滿足首套剛需導向不變,支持改善性需求方面政策或略有放寬,不排除對首套房和二套房的認定、普通住房和非普通住房的劃分等方面進行政策微調的可能。

嚴厲的限購和限貸舉措在2017年成為眾多城市收緊樓市的標配手段。據中原地產統計,今年超過50多個城市加入了限購限貸陣營,部分城市政策甚至經歷了多輪升級。

以北京為例,當前是首套房首付不低于35%,首套非普通自住房不低于40%;二套房“認房又認貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%;貸款最長期限25年。同時,首套房主流商貸利率執行基準利率的1.1倍,二套房則為1.2倍,限購限貸政策可謂全國最嚴。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為,高庫存、供應過剩的二三四線城市政策或進行微調。“如,取消非戶籍首套剛需的社保與納稅年限規定,允許非本地戶籍人口購買第二套改善性住房;下調首套房和二套房的首付比例;下調住房信貸利率;加大剛需、改善性住房需求的稅費減免力度。”

大力發展長期租賃:加快推進立法保各方利益

針對中央經濟工作會議提出的“要發展住房租賃市場特別是長期租賃。”全國住房城鄉建設工作會議提出,在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場,推進國有租賃企業的建設,支持專業化、機構化住房租賃企業發展,加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺,加快推進住房租賃立法,保護租賃利益相關方合法權益。

其實,2017年下半年,住房租賃制度改革已成重頭戲。首批12個城市開展了住房租賃試點,全國超50城出臺了支持住房租賃的政策。北京、上海等城市紛紛增加了房企自持、集體租賃住房等租賃房源的供應,多地上線官辦住房租賃服務平臺。

“保護租賃利益相關方權益不僅是租購同權,更要保護租賃雙方的利益。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對記者表示,發展長期租賃市場,要采取機制激勵市場主體愿意去從事長期租賃業務,如在稅收、土地方面采取措施讓開發自持住房的企業利益得到保障。

“同時,制度上要對租期等進行規定,建議是3年為一個租期,除非承租人提出解約,出租人不能提前結束租約。”倪鵬飛補充說,當前國內對承租人利益保護的法律法規還不夠明確,導致出租人可以隨意漲租金、解約、限制承租人行為,需要進行約束。

去庫存工作下沉:首提縣城樓市去庫存

與此同時,去庫存依然是2018年房地產市場調控的重要工作之一。王蒙徽指出,庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

“縣城去庫存概念是一個重要內容。”嚴躍進將樓市去庫存分為三個階段:2015年前基本是一二線重點城市郊區市場去庫存;2016年-2017年是地級市(三線城市)去庫存;2018年,則迎來縣域去庫存的階段。

國家統計局新聞發言人毛盛勇12月14日在發布會上表示,三四線城市的去庫存在扎實推進,而且成效比較明顯。1-11月全國商品房銷售面積增長了7.9%,盡管速度有所放緩,但是在去年20%以上的高基數基礎上增長的,也是一個不錯的數字。

考慮到縣城經濟在全國城市經濟中的比重仍較大,嚴躍進稱,縣城去庫存對全國房地產市場交易有積極的托底作用,同時也防范了市場交易大幅下滑的風險。

謝逸楓亦強調了針對性去庫存政策的重要性,并直言商業地產去庫存比住宅去庫存更為緊迫。“商業地產的庫存積壓風險比住宅庫存更高,2018年的工作重點不僅是住宅房屋去庫存,關鍵更是商業地產的去庫存。”中新網客戶端北京12月24日電(記者 種卿 程春雨)