養(yǎng)老 你準備住在哪里？

重陽將至，老年人相關的話題又上了熱搜。根據(jù)《北京市“十三五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，北京市當前正處于中度老齡化時期。北京全市常住老年人口340.5萬，占常住人口總數(shù)的15.7%，預計到2020年，全市常住老年人口將超過400萬，老年人口比例為24.7%。迅速增長的老年人口數(shù)量為相關老年產業(yè)提供了大量需求，開發(fā)商宣布進軍養(yǎng)老地產也早已不是什么新鮮事。不過，《廣廈時代》調查發(fā)現(xiàn)，雖然眾多開發(fā)商在北京進行了養(yǎng)老地產的拓展，但實際落地見到成果的主要還是以養(yǎng)老公寓為主的機構養(yǎng)老，而這些由開發(fā)商或建設或改造的項目，基本都處于養(yǎng)老機構的金字塔尖，尚難惠及大部分老年人。

老齡化時期已來

養(yǎng)老地產需求旺盛

“老齡化社會”，已成為近些年出現(xiàn)率居高不下的詞匯，但很少有人有明確的概念，身邊到底有多少老年人？

2016年發(fā)布的《北京市“十三五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中指出，北京市當前正處于中度老齡化時期。北京全市常住老年人口340.5萬，占常住人口總數(shù)的15.7%。平均每天凈增500余名60歲以上老年人，凈增120余名80歲以上高齡老年人。預計到2020年，全市戶籍老年人口將超過380萬，常住老年人口將超過400萬。城六區(qū)占全市老年人口的三分之二，老年人口比例為24.7%。也就是說：北京每4人中有1位老年人，這其中包括15萬部分自理和不能自理的老人，還有約16萬失智的老人。

龐大的老年人口數(shù)量背后蘊含的是巨大的商機，而能分走其中很大一部分蛋糕的就是眾多開發(fā)商都看好的養(yǎng)老地產。

《廣廈時代》調查了解中發(fā)現(xiàn)，很多老人雖然在情感上還沒有完全接受，但對于自己養(yǎng)老的規(guī)劃，已經(jīng)轉向了專業(yè)的養(yǎng)老機構，而這些機構的設施、服務、價格都是他們非常關心的話題。而且，為自己進行養(yǎng)老規(guī)劃的年紀也在提前，很多人五十歲左右，就已經(jīng)開始考慮自己的養(yǎng)老問題。

需求不斷增長，開發(fā)商也看中這一商機。大概十年前，就陸續(xù)有開發(fā)商將養(yǎng)老作為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展版圖中的一部分，擁有較高消費能力的北京也成為一些開發(fā)商進軍養(yǎng)老地產試點的第一站。遠洋、萬科、金隅、首開等品牌開發(fā)商都在北京進行了養(yǎng)老業(yè)務的試水。

運營模式多樣

養(yǎng)老機構率先落地

北京市在2015年年底發(fā)布的《北京市養(yǎng)老服務設施專項規(guī)劃》，提出了“9064”養(yǎng)老服務發(fā)展目標，即到2020年，90%的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務機構集中養(yǎng)老。

在這樣的養(yǎng)老模式下，開發(fā)商及一些運營機構探索了多種養(yǎng)老地產的開發(fā)運營模式。以遠洋集團為例，其在2013年正式推出旗下高品質養(yǎng)老服務品牌“椿萱茂”。目前已成為國內高端養(yǎng)老行業(yè)的標桿品牌，同時形成了高端老年公寓、長者社區(qū)、照料中心三大產品線。而另一在北京已有多個項目試水落地的萬科，其養(yǎng)老業(yè)務也已明確其機構型、CCRC 型、社區(qū)嵌入型三大方向，并在不同的地塊選擇不同的業(yè)務入駐。

除了遠洋、萬科這類地產開發(fā)商外，有很多機構也已經(jīng)參與到北京養(yǎng)老地產的開發(fā)運營中。據(jù)昱言養(yǎng)老工作室統(tǒng)計分析，目前北京養(yǎng)老機構的運營模式主要分為8種，以租賃+押金的形式為主，同時在此基礎上也開發(fā)出了多種創(chuàng)新盈利模式。位于雙橋的恭和家園項目，就創(chuàng)新開發(fā)了共有產權模式，以銷售方式面向市場，業(yè)主和開發(fā)商共有產權，產權份額分別為95%和5%。

雖然模式多種多樣，但由開發(fā)商建設或改造運營的養(yǎng)老項目，率先落地并已有老人入住實際體驗的仍以相對較傳統(tǒng)的老年公寓為主。名氣較大的遠洋·椿萱茂、北萬·怡園基本都是這類型的養(yǎng)老機構。

北京養(yǎng)老機構超過490家

開發(fā)商運營項目多定位高端

養(yǎng)老機構，同樣也是目前北京養(yǎng)老市場上的主力軍。根據(jù)昱言養(yǎng)老工作人員的調研，截至2017年10月，北京16個區(qū)縣內正常運營的養(yǎng)老機構共有490家，其中：東城區(qū)12家、西城區(qū)32家、朝陽區(qū)58家、海淀區(qū)46家、豐臺區(qū)32家、石景山區(qū)13家、大興區(qū)41家、門頭溝區(qū)11家、延慶區(qū)33家、房山區(qū)46家、通州區(qū)18家、平谷區(qū)31家、懷柔區(qū)17家、昌平區(qū)52家、密云區(qū)29家、順義區(qū)18家。朝陽區(qū)擁有的養(yǎng)老機構數(shù)量居北京各區(qū)之首，其次為昌平區(qū)、海淀區(qū)和房山區(qū)。

對這490家養(yǎng)老機構最低收費標準整理(注：所統(tǒng)計價格依據(jù)各養(yǎng)老機構的最低收費標準)后顯示：在這些機構中，平均每月收費價格在2000元以下的養(yǎng)老機構共有225家；收費2000元以上共152家；收費4000元以上的共74家；收費7000元以上的有17家；16個區(qū)縣內，收費7000元以上的高檔養(yǎng)老機構主要分布在朝陽區(qū)，共8家；海淀和昌平區(qū)各有兩家；東城、西城、豐臺、石景山、大興各一家；其他區(qū)域目前尚未出現(xiàn)月平均收費7000元以上的高檔養(yǎng)老機構。

而由開發(fā)商運營的養(yǎng)老項目，大多位于收費7000元/月以上的這些養(yǎng)老機構中。《廣廈時代》了解發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)商運營的養(yǎng)老機構收費模式通常主要為“房租或床位費+護理(服務)費+餐飲等其他費用”，完全能自理的老人費用最低，然后依據(jù)老人需要增加護理的程度相應調整，需要特殊護理的失智老人每月費用要到一兩萬元。

雖然定位高端，但開發(fā)商運營的這些項目目前基本都是一房難求，想要入住的老人大都需要進行排隊，開發(fā)商運營的養(yǎng)老機構，對于老人來說，無論從時間還是金錢上，都還是奢侈品。本版文/門庭婷

●小貼士●

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《北京養(yǎng)老地圖》是由中原地產昱言養(yǎng)老工作室出品，是北京首個全面呈現(xiàn)城市養(yǎng)老設施分布的地圖。2017年4月，地圖1.0版面世，受到了廣大老年人的歡迎。10月底，養(yǎng)老地圖2.0將線上線下同步上線。

升級后的北京養(yǎng)老地圖中收錄了近500家養(yǎng)老機構，100余家養(yǎng)老驛站，30余家其他養(yǎng)老設施。除了更新養(yǎng)老機構的名錄信息外，還進行了信息升級，廣大老年人及行業(yè)服務者還可在地圖上看到各個養(yǎng)老機構的價格、醫(yī)療等詳細信息。

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本版制表/門庭婷 田瑚