個(gè)人住房按揭貸款，是樓市晴雨表之一。記者梳理上市銀行半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前個(gè)人房貸呈現(xiàn)“規(guī)模降”、“利率升”的特點(diǎn)。房貸收縮對購房者有哪些影響？促進(jìn)樓市降溫的同時(shí)如何滿足剛需的合理需求？

個(gè)人房貸進(jìn)入“量跌價(jià)升”時(shí)代

由于風(fēng)險(xiǎn)低，房貸一直以來都是銀行眼中的“香餑餑”。去年全年以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款占全國新增貸款的比重達(dá)到45%。而這一勢頭目前正在發(fā)生改變。

梳理上市銀行剛剛發(fā)布的半年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，多家銀行的個(gè)人住房貸款增速在放緩。截至上半年末，中信銀行個(gè)人房貸余額4825億元，增長占全部個(gè)人貸款增量的比重比上年減少16.6個(gè)百分點(diǎn)；浦發(fā)銀行個(gè)人房貸余額5096億元，占全部個(gè)人貸款的比重比去年末降低3.62個(gè)百分點(diǎn)；招商銀行個(gè)人住房貸款余額7999億元，較上年增長11.05%，增速放緩。

從區(qū)域看，北京等熱點(diǎn)城市的房貸規(guī)模收縮明顯。北京銀監(jiān)局副局長蔣平表示，近幾個(gè)月北京市個(gè)人住房貸款發(fā)放金額持續(xù)回落，6月份的發(fā)放金額較3月下降約三成。

不僅規(guī)模縮減，以前司空見慣的房貸利率折扣也幾乎難見蹤影。中信銀行半年報(bào)顯示，上半年新發(fā)放住房按揭貸款加權(quán)平均利率4.55%，比上年提升0.09個(gè)百分點(diǎn)。

記者從廣州、深圳等地的多家商業(yè)銀行了解到，大部分銀行首套房貸利率維持在基準(zhǔn)至上浮10%的水平，二套房貸款利率則上浮10%至30%不等。

“融360”發(fā)布的報(bào)告顯示，7月全國首套房平均利率為4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.02倍，環(huán)比上升2.25%，同比上升12.38%。

房屋中介機(jī)構(gòu)明顯感受到部分銀行房貸“額度降”“放款慢”。“我做房產(chǎn)按揭服務(wù)十多年了，從沒有遇見過像現(xiàn)在這樣緊張的放貸情況。幫客戶去辦理房貸，能爭取到額度就不錯了，不敢提折扣的事。”廣州一家按揭服務(wù)公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

房貸收緊對購房者影響

額度吃緊、利率提高、放款變慢，房貸政策收緊毫無疑問會增加購房者的壓力。

剛剛在廣州購買首套房的吳小姐告訴記者，她在7月底向一家稱可提供95折貸款的銀行提交了貸款申請，但層層審批后，銀行在8月中旬告知她折扣無法落實(shí)，且利率上浮5%。這意味著，180萬元的貸款，按照等額本息還款法，貸款期限25年計(jì)算，利率上浮后，吳小姐要多還15萬元的利息，每月月供增加511元。

不僅是利率的上浮，首付比例的提高對購房者來說也是不小的壓力。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于當(dāng)前部分城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，很多在老家已經(jīng)購房的群體，到大城市繼續(xù)購房，首付比例就會很高，如果利率也同時(shí)提高，對這類剛需群體來說壓力不小。

房貸利率尤其是首套房利率的提高是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控影響了剛需？中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，今年以來，在金融去杠桿、貨幣政策穩(wěn)健中性的背景下，市場資金價(jià)格整體處于上行趨勢，勢必會傳導(dǎo)到包括住房按揭貸款在內(nèi)的信貸市場上。

事實(shí)上，監(jiān)管部門一直要求銀行實(shí)施差異化的住房信貸政策。銀監(jiān)會政策研究局副局長徐潔勤表示，要牢牢把握住房居住屬性，分類調(diào)控，因地因城施策，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)差別化住房信貸政策，同時(shí)大力支持居民自住和進(jìn)城人群購房需求等。

北京銀監(jiān)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月發(fā)放的個(gè)人住房貸款中，對無房群體發(fā)放的貸款金額占比83.11%、貸款戶數(shù)占比81.17%，兩項(xiàng)占比均環(huán)比明顯提高。

政策調(diào)控下樓市走向

在各項(xiàng)政策持續(xù)調(diào)控作用下，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)降溫態(tài)勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測的全國15個(gè)熱點(diǎn)城市中，有10個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平；5個(gè)城市微漲，最高漲幅為廣州的0.4％。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均上漲0.4％，漲幅均比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，各類收緊政策會提高購房的成本和門檻，對一些投資投機(jī)需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，使房地產(chǎn)市場的交易規(guī)模出現(xiàn)下滑，進(jìn)而帶來了價(jià)格持續(xù)上漲態(tài)勢的抑制，灰犀牛式的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)會減少。

而對正準(zhǔn)備生二胎、有著迫切的改善性需求的劉女士來說，高房價(jià)依然是其不能承受之重。

劉女士告訴記者，家里的常住人口未來不會少于6人，現(xiàn)在87平方米的住房完全不夠住。如果買房，每月固定支出得將近3萬元，著實(shí)有些承受不起。“現(xiàn)在的房價(jià)雖然較年前跌了一些，但幅度很小，價(jià)格還是過高，不是工薪階層通過個(gè)人努力就能買得起的。”

曾剛表示，今年房貸增速較去年會有大幅放緩，這一方面和房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)，另一方面也和銀行自身貸款結(jié)構(gòu)的主動調(diào)整有關(guān)。“實(shí)際上，不考慮監(jiān)管部門的指導(dǎo)要求，從自身收益和流動性管理的角度出發(fā)，銀行也會主動進(jìn)行資產(chǎn)配置的調(diào)整。”他表示，在資金成本上升、負(fù)債期限越來越短的情況下，銀行發(fā)放收益率不高、期限長的住房按揭貸款的意愿在下降。