共有產(chǎn)權(quán)房在出租出售上更具彈性 規(guī)避“開(kāi)豪車(chē)住經(jīng)適房”的漏洞

不僅如此，在制度設(shè)計(jì)上，共有產(chǎn)權(quán)房與以往的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住房相比，也明顯增強(qiáng)了市場(chǎng)彈性。

在以往模式下，保障房?jī)r(jià)格明顯低于周邊商品房，是因?yàn)檎疇奚送恋爻鲎屖找妫蛘咄度胴?cái)政資金進(jìn)行補(bǔ)貼，但由于產(chǎn)權(quán)是一次性交給購(gòu)房者，為了避免購(gòu)房者的謀利行為，設(shè)計(jì)了很多硬性規(guī)定，比如不能出租，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)際操作中很難監(jiān)管。

相比之下，共有產(chǎn)權(quán)住房的彈性明顯增強(qiáng)。比如，個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)份額具體如何確定，并沒(méi)有硬性規(guī)定，而是提出了，參照項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例來(lái)確定。

這樣的彈性使得未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)入門(mén)檻有效降低了，有利于解決“夾心層”的購(gòu)房需求。比如，如果地塊在郊區(qū)、總價(jià)較低，個(gè)人出資比例可以高一點(diǎn)，所占產(chǎn)權(quán)份額也高一點(diǎn)。如果地塊位置好，總價(jià)較高，為了減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，政府可以出資多一點(diǎn)，占有更多份額。

另外，允許租賃是此類(lèi)住房與其他保障房一個(gè)最大的區(qū)別。以往的經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共有產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)租。但因?yàn)橛姓a(chǎn)權(quán)，所以出租需要和代持機(jī)構(gòu)分配利益。意見(jiàn)稿中對(duì)此明確：已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。

同時(shí)，為體現(xiàn)保障的要求，共有產(chǎn)權(quán)房出租時(shí)，將優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。

不僅如此，在共有產(chǎn)權(quán)住房的退出和轉(zhuǎn)變成商品房上市方面，也增加了市場(chǎng)因素?！掇k法》意見(jiàn)稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。

但同時(shí)，也對(duì)轉(zhuǎn)讓對(duì)象做了嚴(yán)格限定。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。

不難看出，像以往那樣鉆空子買(mǎi)下共有產(chǎn)權(quán)房后，期望出租或者出售獲利，已經(jīng)變得愈加困難了。

不難看出，北京此次推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，實(shí)際上是自住型商品房的升級(jí)與完善。

以往自住商品房項(xiàng)目，往往因?yàn)榈陀谥苓吷唐贩康膬r(jià)格而受到追捧。不少開(kāi)著豪車(chē)排隊(duì)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、自住商品房的例子也屢見(jiàn)不鮮。雖然有5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)交土地收益的要求，但因?yàn)閮r(jià)格遠(yuǎn)低于商品房，一旦禁售期結(jié)束，購(gòu)房人選擇出讓仍能獲得非?？捎^的利潤(rùn)。

但在此次推出的共有產(chǎn)權(quán)模式下，由于設(shè)置了政府優(yōu)先回購(gòu)，即使房屋增值，購(gòu)房者也只能拿到部分產(chǎn)權(quán)的增值收益，而且政府會(huì)優(yōu)先回購(gòu)再出售給符合共有產(chǎn)權(quán)房條件的購(gòu)房人。

因此，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房在產(chǎn)權(quán)界定、出租收益分成和產(chǎn)權(quán)收益上都有明確的劃分，是對(duì)原有保障房制度的升級(jí)和補(bǔ)缺。

解決“夾心層”住房問(wèn)題 環(huán)京購(gòu)房熱可能退燒

共有產(chǎn)權(quán)房雖然主要是對(duì)北京現(xiàn)有保障房體系的升級(jí)和完善，但需要注意的是，這次的征求意見(jiàn)稿，明確規(guī)定將有三成的新北京人享受共有產(chǎn)權(quán)房紅利，相比經(jīng)濟(jì)適用房和自住房，更加放開(kāi)的戶(hù)籍要求，被業(yè)界認(rèn)為將解決眾多“夾心層”的需求。尤其是被北京的房?jī)r(jià)外溢的購(gòu)房需求，和被限購(gòu)限制的購(gòu)房需求，都可能通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

一位國(guó)企的銷(xiāo)售總監(jiān)向北青報(bào)記者透露，在他看來(lái)，5年內(nèi)25萬(wàn)套的共有產(chǎn)權(quán)房如果按計(jì)劃推出，必然對(duì)首次剛需置業(yè)的群體有一定沖擊。

首次剛需置業(yè)的群體有兩個(gè)特點(diǎn)，一是對(duì)價(jià)格敏感，二是買(mǎi)房確實(shí)是用來(lái)住的，至少住5年（與共有產(chǎn)權(quán)房的變現(xiàn)時(shí)限對(duì)應(yīng)）。而這部分購(gòu)房者現(xiàn)有的購(gòu)房指向是兩大塊，一是低總價(jià)二手房，二是環(huán)京地區(qū)的普通新房。

而此次政策中提到的新建共有產(chǎn)權(quán)房的選址會(huì)優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡，這很可能對(duì)北京外溢的購(gòu)房需求產(chǎn)生回流的影響。

因此，如果共有產(chǎn)權(quán)政策順利出臺(tái)，共有產(chǎn)區(qū)房的供應(yīng)數(shù)量也能符合要求，那可以預(yù)計(jì)，相差不多的價(jià)格下，以燕郊為首的環(huán)京地區(qū)的普通住宅和低品質(zhì)的小戶(hù)型二手房將受影響最大。

不過(guò)，對(duì)于北京的改善需求來(lái)說(shuō)，由于改善類(lèi)產(chǎn)品在空間、配套、品質(zhì)要求上更加嚴(yán)格，加上共有產(chǎn)權(quán)房具有嚴(yán)格的購(gòu)買(mǎi)限制，因此，對(duì)改善類(lèi)產(chǎn)品的沖擊反而較小。