個人住房仍是租賃市場主體　長租公寓快速崛起

國家統計局數據顯示，我國住房租賃市場正在快速擴張。全國約有１．６億人在城鎮租房居住，以外來務工人員、新就業大學畢業生等新市民為主。

記者調查發現，目前我國住房租賃形式大致有兩種：個人住房租賃和由專業租賃機構運營或房地產企業自持經營的長租公寓。上海公寓企業聯盟研究數據顯示，目前我國出租房約有１億套，其中超過９０％為個人出租，品牌公寓企業總占有率低于２％，開發商自持經營的居住用房不足１％。

個人住房出租在我國住房租賃市場中占絕對優勢，滿足了多數租房者不同層次的需求。但記者調查發現，這部分市場長期以來存在合同不報備、租客維權難、二房東及群租現象屢禁不絕等問題。

相比個人住房出租，由專業化租賃企業運營或由房地產企業自持經營的長租公寓，正快速崛起，發展迅猛。

目前，一批企業加緊布局長租公寓市場，如魔方公寓、灣流、ＹＯＵ＋、自如等。以魔方公寓為例，自２０１０年成立以來，企業在北京、上海、廣州、深圳等１５個大中型城市布局，房屋數量約３萬間，為近５萬余名租戶提供服務。北京蛋殼公寓目前也有３萬套房間出租，且每月新增量達５０００間。

而由于掌握房源及資金優勢，房地產開發商自持經營的長租公寓業務發展極為迅猛。記者調查發現，不少房地產企業已開始探索“開發－租賃”模式，全國排名前３０位的開發商中，已有６０％以上選擇進軍長租公寓市場。

例如，旭輝領寓在起步半年時間內，規模已達到５０００間，且單店全部盈利，旭輝提出５年內集中式公寓數量要超過２０萬間。萬科也在長租公寓市場頻頻出手，截至２０１６年底，廣州萬科長租公寓已達４０００間，未來３年內有望突破５萬間。在深圳，萬科泊寓目前已儲備項目１９個，累計獲取房源３５０００間，將在未來３至５年逐步推向市場。

一些承租者權益難以保障　亟待政策配套

業內人士認為，對北上廣深這樣的一線城市來說，發展長租公寓勢在必行。

“隨著一線城市房價高漲，新房市場供應高端化，很難滿足剛需群體需求。大力發展長租公寓，是解決城市新就業群體居住問題的有效路徑?！睆V州市住房保障辦審核分配處副處長陳維新說。

但記者調查發現，目前這些公寓普遍存在租賃房源總量不足、政策支持體系不完善等問題。由于資源稀缺，不少公寓需排隊等候入住，且租金較周邊民宅高出不少。廣州萬科長租公寓負責人張成皓表示，機構出租房屋，要納的稅種有房產稅、增值稅、企業所得稅，整體稅率在１７％左右，這部分成本只能轉嫁給租房者。

此外，有些地區承租者的市民待遇難以保障。如有的城市把居住證的申領和公寓的產權性質掛鉤，租住公寓的外來居民難以享受一些基本公共服務。陳馳表示，“我們在上海嘗試過幫助租客辦理居住證，但大多社區并不認可我們的租賃合約，為租客辦理居住證成了大難題。”

住建部有關負責人日前表示，將通過立法明確租賃當事人的權利義務，保障當事人合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

清華大學法學院教授程嘯建議，一方面要大力發展新型租賃模式，另一方面，對傳統的個人住房出租市場應該加強監管，盡快制定行之有效的辦法使之更加規范，保障租客和房東的合法權益。