對于上半年的房地產調控，我覺得有點像1998年左右。那時候住房改革剛剛開始，啟動了房地產的市場化，建立了不同類型的住房保障體系，包括保障房、經濟適用房、商品房等。那一輪改革對中國實體經濟發展帶來巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動內需增長。

今天行業站在一個新的起點上。近期，上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房70萬套，其他部分城市也公布了類似計劃，標志著一線城市正為解決居住問題做努力。

租售并舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一，現在發展租賃市場更多的是在“補課”。2015年數據，居住消費占GDP比重，美國是12.5％，英國15.7％，德國12.1％，日本14.1％，中國6.7％，居住消費包括租金、物管、裝修等。從國際看，我們租賃市場的發展空間很大。

從現實看，北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現在主要是業主個人放租，服務商太少。

從政策看，目前的租金回報率1%－2％左右，這導致大家“賠本賺吆喝”；再者，長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學，那吸引力就會大打折扣。這些都需要進行“制度性的”探索和破解，否則租售并舉解決居住問題就會成為空話。

談未來：中國城市化進入第二階段，房地產業洗牌

對于目前的高房價現象，我認為這很大程度上是一種貨幣現象，但現在有兩個轉折點。一個是貨幣政策穩健中性，“緊平衡”在較長時間內是流動性總基調，如一些銀行的按揭十分緊張，另一個是“只住不炒”現在十分明確。這兩個因素是行業加速轉型的關鍵。

同時，我們認為，中國城市化已經進入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴張“攤大餅”，近年來，特大城市的承載能力到了極限，要素價格上升，企業、勞動力外溢，加上軌道交通快速發展等因素，形成了城市圈、城市帶的發展。目前，房地產行業簡單地將城市劃分為一二三四線已經不夠，甚至已經失去意義，圍繞一線城市、強二線城市的周邊區域，伴隨著城市圈帶的擴張，都有很大發展空間。

軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來，結合我們回到“只住不炒”的原點、初心，再加上金融縮表等背景，我認為中國的房地產行業真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業面臨重新洗牌。未來，萬科的布局也將出現變化，會更強調特大城市和周邊的協同，投資的概念、方向會有調整。

現在對于房價的看法很多，關注的重點不應該放在漲跌上，而是如何解決這類大城市的居住問題，我認為方案也是有的。北上廣深這些一線城市房價未來的走勢，取決于土地供應，取決于第二階段的城市化有沒有過渡到軌道交通下的城市圈發展模式。例如東京都市圈，總面積1萬平方公里，建成區面積達到8000多平方公里，其中70％是住宅。如此巨量的人口和住宅區，還能夠保證多數市民通勤時間在１小時之內，靠的就是“軌道＋物業”，這一模式擴張了城市邊界，大大增加了可支付住宅數量。在這一過程中，有一些區域行政壁壘障礙和制度障礙，需要逐步解決。