19日，《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）發布，其中將近一半的篇幅重點放在了如何保障租房人的權益。如強調出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房；合同中沒有約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金；對于住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年；對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。（5月20日《光明日報》）

可以說，凡有過租房經歷的無房一族，無不經歷過房東隨意趕人，隨意提高租金，隨意收取押金且拒不退還，隨意提高水電費的鬧心事。而且面對房東的優勢地位，還很難較真，不得不以吃虧忍讓換來一時平安。因此，有效維護租房者權益，就應有更加明確可操作的監管標準，避免雙方博弈時租房者處于不利地位。

雖然租房者與房東或中介就租房問題簽訂了相關協議，但多數協議并非對租房者完全公平。表面上看，這些協議是雙方意思自治、平等協商的結果。但由于相關規則不明確，加之房東是緊缺房屋資源的所有者，其擁有相當強勢的話語權。租房者尤其是一線城市的租房者處于弱勢地位，缺乏議價權和博弈能力，只能任由房東說了算。如果其拒絕了這家房東，可能下一家房東依然如此，甚至比上一家房東更苛刻。

最典型的就是在房租和押金方面。多數房東要求預先支付3個月或者6個月房租，甚至還要再額外預交一個月的房租作為押金。在租房期結束時，房東往往還會尋找各種理由拒絕退還押金。此外，一些房東隨意漲價，或者隨時提高房租，或者不按照國家規定收取水電費，而是設定比正常收費高很多的收費標準。對這些霸王條款或無理要求，在大城市勉強有立錐之地的租房者毫無討價還價余地，如面對房租漲價，租房者還要考慮尋找房屋和搬家的成本，面對隨意扣留的押金，租房者也沒有時間和精力來討說法，以致于不得不屢屢向房東屈服。

此次意見稿某種程度上增加了租房者的博弈砝碼，如要求租賃期不得少于三年，租賃期限不明的，房東提前3個月通知方可解除合同。但要求房東不得暴力驅逐承租人，在合同未約定時不得單方面提高租金的規定則難以落實。如房東可以使用限水限電等軟暴力趕走房客，可在合同中約定有權隨時漲價，這些規避措施都會讓租房者權利打折扣。

維護租房者權益，可以有更細致入微的規定。如美國有法律限制租金的漲幅與頻率；德國明確3年內房租上漲不得超過20%。我國也應借鑒，一是要求房東保證房屋符合安全標準，水、電、氣、網等配套設施齊全且可正常使用。二是設定租金的漲幅與周期，如不滿1年不得提高房租，每次漲幅不得超過5%或者10%。三是可要求按季度或按月支付房租，押金不得超過一個月房租，房東對扣除押金承擔舉證責任，不得加價收取水、電等費用。并有必要賦予這些規定強制效力，房東或中介只能做出對租房者更有利的承諾，不得減損或要求租房者放棄該權利，否則無效。譬如，房東違規提高房租，即便租房者已經實際支付，租期結束后也有權要求退還。

租房者的基本權利能否得以有效維護，關乎其居住尊嚴和對居住城市的歸屬感和認同感。只有監管部門及時介入，賦予租房者特有的不可減損的權利，方能改變其弱勢地位，提升其使用租賃房屋的安全感和舒適感，少些漂泊者的焦灼和惶恐。