房地產業迎減稅利好　房價會降嗎

實施方案落地，房地產業從此前征收５％的營業稅，改為適用１１％的增值稅率。人們關心，買房會因此降價嗎？

專家指出，房企成本主要有三大塊：建筑安裝及配套設施成本、土地出讓成本以及財務成本。成本高低直接影響房價。建筑業和金融業與房地產業一并納入營改增試點，有助于降低蓋房和融資成本。

方案最受關注的，是明確房地產項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產成本的３０％到４０％，一線城市甚至更高。

“土地問題直接影響的就是房價。”中國社科院財經戰略研究院研究員張斌說，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費負擔。但由于政策剛發布，最終對房價影響幾何要視后期執行和抵扣空間界定等具體情況而定。

在普華永道中國中區公司稅業務主管合伙人李軍看來，方案新增“不動產所含增值稅可以在兩年內抵扣”政策是最大利好，減稅力度超出預期。意味著所有行業企業購置辦公樓時成本會降低，釋放出進一步鼓勵房地產市場健康發展、更大力度去庫存的積極信號。

金融業整體稅負無影響　銀行服務變化幾何

作為產業鏈的最上游，金融服務主要是經營金融保險的業務活動，如貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉讓等。改革后由原來５％的營業稅率改為６％的增值稅率。

專家認為，改革不會對金融業整體稅負產生重大影響。“從營業稅改為增值稅后稅率增加了一個百分點，但考慮到可抵扣因素，特別是不動產抵扣，金融業稅負應能實現只減不增。”張斌說。

全球知名會計師事務所畢馬威分析，納入增值稅體系后，金融機構可對費用支出做進項稅抵扣，因此并不預期金融機構將對利率或服務收費進行重大價格調整。

此外，方案還明確一些優惠政策，如金融機構農戶小額貸款、國家助學貸款、個人住房貸款都列入免征增值稅的范圍；存款利息、被保險人獲得的保險賠付等屬于不征收增值稅項目。

上海財經大學教授胡怡建認為，營改增后，金融業通過抵扣不動產、系統改造、服務外包等減稅的可能性較大。但對整個產業鏈來說，由于貸款利息和費用不能抵扣，對目前企業和個人貸款影響不會太大。

生活服務業獲免稅優惠　日常生活受益多少

教育、醫療、餐飲、旅游、娛樂、住宿等生活服務業與百姓生活最為緊密。改革對行業稅負和百姓生活影響怎樣？

托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務，養老機構提供的養老服務，婚姻介紹服務，殯葬服務，個人銷售自建自用住房、學生勤工儉學提供的服務……方案明確了數十項免征增值稅項目，保障百姓基本的公共服務。

而對于生活服務業從原來５％營業稅變為６％增值稅，汪蔚青認為，由于有進項抵扣，行業稅負仍有可能下降。以餐飲業為例，購買廚具設備、桌椅板凳可按１７％稅率抵扣；對餐館裝修可按１１％稅率抵扣。但占大頭的原材料成本，如在集貿市場購買肉和蔬菜等很少能開到發票，抵扣就無從談起，因此稅負具體下降情況有待觀察。

此外，由于餐飲、美容、酒店等年銷售額未超５００萬元的小微企業占比較大，這些小規模納稅人將按３％的征收率簡易征稅，低于原先營業稅稅負。

“雖然生活服務業稅負有可能下降，但一般消費者很難從價格上感受到。”汪蔚青說，商品和服務價格最重要的決定因素是供求關系，而不是稅負。考慮到餐飲等服務業人力和租金成本不斷上升，即使稅負下降商家也很難讓利給消費者。（記者韓潔、何雨欣、何欣榮、郁瓊源、程士華）（完）