中國經濟網北京２月２５日訊（記者　馬常艷）２０１６年２月２４日，清華大學恒隆房地產研究中心與北京大學—林肯研究院城市發展與土地政策研究中心共同發布了２０１５年第四季度“中國典型城市住房同質價格指數”（ＣＱＣＨＰＩ）。ＣＱＣＨＰＩ指數通過剔除區位和住房品質差異因素的影響，最大限度地保證了房價指數的同質可比，目前包含北京、上海、天津、深圳、成都、大連、武漢和西安八個典型城市的中心城區（不含遠郊區縣）。

　　ＣＱＣＨＰＩ新建商品住房價格指數顯示，中國主要熱點城市的新建商品住房價格在２０１５年第四季度仍然保持快速上漲勢頭，但漲幅較２０１５年第三季度已經有所回落。２０１５年第四季度，典型城市新建商品住房價格較上一季度上漲３．０％，漲速比上季大幅回落了２．６個百分點。盡管漲速趨緩，但本季度房價相比上年同季仍上漲了１０．３％。

　　黃金十年經濟增長紅利多為房地產業所獲取，房地產發展模式有待重新審視。從一個較長的歷史時段來審視中國城市房價，就會發現幾乎所有城市的房價都經歷了巨大的漲幅。ＣＱＣＨＰＩ新建商品住房指數顯示近十年典型城市的房價都上漲驚人，一線城市尤為突出。從２００６年第一季度到２０１５年第四季度十年間，典型城市房價總體上漲２５５．１％，年均上漲１３．５％，漲速比同期９．５％的ＧＤＰ年均增長率高出４２％。這意味著房地產業財富聚集速度遠超其它產業財富創造速度，不同群體的財富差距由此拉大，中低收入階層住房困難問題高度凸顯。典型城市中，十年房價漲幅前三位城市依次為：深圳房價總體上漲５０８．５％、年均上漲２０．４％；上海房價總體上漲３８４．６％、年均上漲１７．６％；北京房價總體上漲３８０％、年均上漲１７．５％。十年房價漲幅后三位城市依次為：大連房價總體上漲１２８．８％、年均上漲８．９％；西安房價總體上漲１３２．９％，年均上漲９．１％；成都總體上漲１３７．１％、年均上漲９．３％。

　　金融與宏觀政策因素對房價的影響力趨弱，房價走勢則更多地為城市特性及區域性因素所主導。分城市的ＣＱＣＨＰＩ新建商品住房指數顯示，各個城市之間的差別很大，而且２０１５年第四季度各個城市的房價表現出現進一步分化。主要一線大城市房價呈現快速上漲勢頭，環比漲幅繼續擴大或至少保持在高位。特別對北京和上海而言，２０１５年第四季度的房價上漲是全年漲幅的主要貢獻者。也有武漢等部分二線城市住房市場在第四季度成為新興熱點，帶動全年房價漲幅出現一定上揚。但多數二線城市并沒有從本輪房地產上漲行情獲利很多，不少城市在第四季度反而呈現房價繼續回落的情況。

　　具體而言，上海在２０１５年第四季度的環比漲幅高達８．０％，較上季度的２．６％擴大很多，顯示上海房價仍處于加速上漲的通道，雖然２０１５年全年上海房價漲幅只有１５．２％，但第四季度的大翹尾顯示上海在２０１６年上半年很可能面臨巨大的房價控制壓力。深圳２０１５年第四季度環比漲幅為７．６％，雖然僅次于上海，但較第三季度的２６．２％已經有明顯回落，然而深圳２０１５年全年房價累計漲幅高達十分驚人的５４．２％，如此巨大的房價漲幅一方面反映了深圳高新技術產業的紅火，同時也可能蘊藏著不理性的市場氣氛。相比深圳和上海，北京中心城區新建商品住房市場在２０１５年度的增長率并不算很高，全年累計漲幅為５．７％（但如將遠郊區縣包含在內全年累計漲幅將達到９．２％），這與北京“自住型商品房”占比擴大有關，同時北京中心城區的交易量相比于遠郊區縣繼續下滑。作為準一線城市的天津，雖然房價在２０１５年第三季度出現９．１％的環比漲幅，但在２０１５年第四季度出現明顯降溫，該季度環比漲幅不足０．１％，表明天津的本輪房價上漲行情有可能出現強弩之末的態勢。

　　在二線城市中，武漢和西安表現相對較為火熱，武漢中心城區２０１５年第四季度的房價環比漲幅為３．１％，甚至高于北京，帶動了２０１５全年上漲了５．１％；西安的樓市情況與武漢類似，２０１５年第四季度的房價環比漲幅為２．８％，是２０１５全年４．７％漲幅的最大貢獻者；然而，曾經的明星城市大連的樓市在２０１５年表現十分黯淡，雖然第三季度一度有１．０％漲幅，但第四季度房價意外地掉頭向下，出現１．６％的環比下跌，導致２０１５年全年只有１．１％的漲幅；成都情況與大連類似，２０１５年除了第三季度基本一直在小幅陰跌，第四季度的跌幅是０．３％，全年的跌幅是０．２％。

　　ＣＱＣＨＰＩ存量住房價格指數與ＣＱＣＨＰＩ新建商品住房價格指數反映了一致的信息。ＣＱＣＨＰＩ存量住房價格指數顯示，２０１５年第四季度北京、上海、深圳和天津這四個核心城市的二手住房加權平均價格指數環比上漲７．１％，環比漲速比上季度提高２．５個百分點，全年上漲１７．８％。２０１５年第四季度各城市房價環比漲速從高到低依次是深圳（１２．７％）、上海（７．３％）、天津（３．９％）和北京（３．０％）。２０１５年第四季度其余四個二線城市二手住房價格環比變化幾乎為０，漲速比上季下降０．９個百分點。各城市二手住房價格環比漲速從高到低次為武漢（２．０％）、成都（０．９％）、西安（－０．９％）大連（－０．７％）。

　　財富分配與住房需求空間結構出現顯著變遷，各大城市財富正向以金融服務、科技創新等為代表的新興產業板塊聚集，而傳統產業板塊購房需求相對下降。ＣＱＣＨＰＩ存量住房區位子市場指數顯示，各大城市內部，新興板塊特別是金融服務產業板塊房價漲速居首，傳統商圈房價上漲相對乏力。從存量住房價格在２０１５年第四季度的同比漲速看，各區位子市場中，深圳后海板塊（比上年同季上漲５７．９％，下同）、北京金融街板塊（２７．７％）、上海陸家嘴板塊（１５．０％）、天津濱江道板塊（１２．３％）、成都高新南區板塊（８．４％）、武漢光谷板塊（８．４％）、大連華南區板塊（－０．９％）、西安曲江新區板塊（－１．１％）等金融服務或新興業產業板塊，均在各自的城市板塊中房價表現最佳或最為抗跌；而深圳東門－翠竹板塊（４４．２％）、北京國貿ＣＢＤ板塊（１７．６％）、上漲徐家匯板塊（１１．２％）、武漢江漢路板塊（５．９％）、成都建設路口板塊（４．７％）、大連青泥洼板塊（－２．０％）、西安鐘樓板塊（－３．２％）等傳統商圈均在各自的城市板塊中房價表現較弱或墊底。

　　住房產品需求結構不斷升級，低端住宅產品不再為市場所普遍熱捧。ＣＱＣＨＰＩ存量住房戶型面積子市場指數顯示，小戶型住房市場增速有所下降，中大戶型時代正來臨。從存量住房價格同比上年同季漲速看，在八個典型城市中，有上海、深圳、天津、大連、武漢、成都和西安７個城市房價表現最好或最為抗跌的套型均在１２０ｍ２以上；有上海、天津、成都、武漢４個城市中房價表現最差的套型均在９０ｍ２以下。只有北京比較特殊，在高企房價的壓力下，７０ｍ２以下住房同比漲幅最高，１４０ｍ２以上住房同比漲幅最低。產品需求結構的變化，與居民家庭財富增長、消費觀念變化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定關聯。

　　２０１５年第四季度，在復雜的國內國際經濟形勢下，雖然城市間分化特征愈加突出，但典型城市房價總體穩中有進，尚未發生系統性風險。這既得益于政府的住房政策能夠根據市場形勢及時調整，也得益于經濟結構轉型帶來的新的樓市機遇。局部高庫存、資本市場動蕩、匯率波動、經濟增速下調等，都對樓市形成向下的壓力。但利率下調、住房信貸政策的不斷寬松、限購政策的進一步弱化、計劃生育政策的調整等，在一定程度弱化了國內國際經濟疲軟對樓市的沖擊。一線城市金融和科技功能的強化，也對其房價形成有力支撐。

　　２０１６年，盡管國內國際經濟形勢將更加復雜多變，但由于政府政策支持力度的持續加大，中國城市房價出現整體硬著陸的可能性很小，但仍需要重點關注以下三種局部房價風險：一是２０１５年房價暴漲的城市如深圳等，隨著投機需求和不理性購房熱退潮，房價有快速回調的風險；二是部分高鐵明星城市如武漢等，由于高鐵網絡帶來的經濟、人口結構變遷具有很大的不確定性，繁榮的樓市存在退熱的風險；三是一些住房庫存過高、去化周期較長的城市，如天津、成都等，樓市有持續陰跌、有價無市的風險。

　　２０１６年及未來更長的時期，中國城市體系將發生重大調整，城市功能將進一步分化，部分城市房價在震蕩中將迎來新的發展機遇。世界級的城市與城市群將形成，其房價也將與國際住房市場共進退，如北京、上海、深圳等房價將逐步與世界超市明星城市處于同一水準；另一方面，由于交通通信技術的長足進步，以及一線城市服務半徑的擴大，部分二線城市服務功能將相對退化，其房價也難以有很好的表現；但在城市群內，新興城市將不斷崛起，成為樓市新的增長點。

　　在各大城市內部，優質學區、高端服務業聚集區、科技創新板塊等，其房價表現及抗跌能力都將較其它板塊高；而傳統商業中心、制造業聚集區等，由于產業地位的相對下降和居住環境不佳，其房價將相對其它板塊難漲而易跌。從產品結構看，隨著舒適型住房觀念的擴散，中大戶型產品的吸引力要高于小戶型。

　　針對當前及未來房價變化的新動向，我們建議開發企業順應市場形勢降低住房價格、調整產品結構，建議政府以提高居民住房支付能力為中心來設計住房相關政策。具體而言，一是開發企業對滯銷產品，應放棄幻想主動降價，避免被債務拖垮；二是開發企業應調整經營策略，注重開發性價比高、能快建快銷的住房產品，避免囤地和高價搶地，同時應挖掘提高房地產服務的價值；三是政府應該鼓勵發展低價可負擔的商品住房產品，通過稅費減免、土地出讓優惠、合理規劃、制度創新等手段，擴大低價可負擔普通商品住房供應，給予中低收入階層較低成本獲得商品住房的機會，實現藏富于民；四是政府應該努力進一步降低城鎮居民購房壓力，如出臺按揭貸款利息抵扣個稅政策，減免普通商品住房的營業稅、契稅、個人所得稅等交易稅費，對居民首次購買普通商品給予適度補貼等。