香港地價暴跌七成

房地產魔咒再吞中產財富

香港已連續六年成為全球樓價最難負擔的城市。《證券時報》援引美國物業顧問機構 Demographia公布最新的調查結果顯示，截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位數是 29.3萬港元，樓價中位數是556.1萬港元，香港樓價是家庭收入中位數的19倍，即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才買得了樓，創下此項調查12年來的紀錄新高，香港由此成為參與調查的全球87個主要城市中樓價收入比最高城市。

據調查清樣了解，香港的房價于1997年出現第一個峰值，亞洲金融危機爆發后房價崩盤，拐點出現后一直下跌至2003年，SARS之后香港房價達到的最低點僅為1997年時的三分之一左右，此后一路連續上漲了13年，雖經歷了2008年，2011年兩次金融危機，以及2012年起，港府推出的多項冷卻樓市政策，包括向在港購房的非本地居民及公司額外征收15%印花稅、提高物業轉賣時額外繳交的印花稅5%并把適用期從兩年延長至三年等，都未能遏制房價繼續攀升，到2015年下半年時香港的房價已是2003年最低點的5倍。

事實上，香港并不缺少土地，但大部分土地卻不被允許利用。香港可以推向市場的土地大都掌握在港府手中，但香港政府歷年來對土地供應量嚴格控制，人為推高了香港地價和房價。

一手把持土地，推高地價房價；一面又假惺惺的替市民蓋樓，難怪近年來香港市民對港府的不滿與日俱增。

而此次香港房價的下跌原因與97年樓市崩盤主因有著類似之處，香港的房地產為什么會在1997年崩盤？其實索羅斯狙擊香港只是表面上觸發危機的最后一根稻草，實際上主要原因是當時香港的供樓負擔比太高了，在1994年、1995年的時候香港供樓負擔比是是90%，1995年跌到70%后又回升，在97金融海嘯之前最高達到110%，民眾把收入的90%、70%、110%，都拿去還房貸了，甚至都透支了，還怎么消費？大量負資產其實就是樓市崩盤的前兆，老百姓（603883）沒有錢消費的結果，就是香港經濟的猛然下滑，這種狀況持續下來，樓市怎么可能不崩盤？

在通常認識里，房貸負擔達到70%就是危險的臨界線，因為收入中只剩下30%可以消費引發消費能力大幅下降的后果就是經濟萎縮，產品賣不出去，庫存增加了，裁員、倒閉惡性循環下一個蕭條周期就開始了，所以70%已成魔咒。

1997年金融風暴后，恒指和香港房價一直到2003年4月和8月才觸底，如果以此參照，目前香港房價下跌，以及半山腰以上貸款在香港買樓的買家們的焦灼或許剛剛開始，未來幾年，不知又要有多少人的青春將消失在香港房價的下跌路上。

如果說香港樓價下行壓力很大的話，那么大陸的房價下行空間將更大。歷史總會驚人相似：1990年東京的地價超過了全美國，25年過去了，東京的房價目前仍只有1990年的一半。對比東京過去，誰敢說北上廣深的房價會一直堅挺？北上廣深挺不住，南京這樣的二線城市還會挺得住嗎？南京的地價超過香港的一倍，即是天大的笑話，也是個大警示！