土地市場再現(xiàn)“地王”

　　CRIC研究中心研究員楊科偉認(rèn)為，現(xiàn)階段一線城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺，較三四線城市來說，土地風(fēng)險(xiǎn)性較小。另一方面，在國土部指導(dǎo)下，一線城市加快推地速度，也是造成此輪上漲的主要原因。

　　6月，在樓市發(fā)力的背景下，土地市場也熱了起來。上海再現(xiàn)總價(jià)“地王”，一線城市平均樓面價(jià)又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄。6月初，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jià)38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上?？們r(jià)“地王”紀(jì)錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬元/平方米的樓面價(jià)，競得寶山大場鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價(jià)率。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2015年20大標(biāo)桿房企集中一二線拿地，合計(jì)一二線城市購入土地金額高達(dá)1342億，創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。其中，一線城市745.89億元，占比達(dá)50.1%，較于2014年的35.6%、2013年的29.5%，2012年的22.8%有大幅提高。

　　此前3月下旬，國土部聯(lián)合住建部發(fā)文，要求各地因地制宜，對土地供應(yīng)要做到“有供有限”。5月17日，國土資源部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國土地利用計(jì)劃〉的通知》，要求各地區(qū)別對待、有保有壓，合理安排建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計(jì)劃指標(biāo)。

　　克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布2015年計(jì)劃供地情況的三個(gè)一線城市中，北京計(jì)劃供應(yīng)居住用地1200公頃，同比下降27.27%；上海計(jì)劃供應(yīng)居住用地600公頃，同比下降20%；廣州計(jì)劃供應(yīng)居住用地524公頃，同比下降24.21%。

　　“基于國土局‘有供有限’的指導(dǎo)思想，各城市土地供應(yīng)計(jì)劃性增強(qiáng)，尤其多數(shù)土地消化周期過高的三四線城市紛紛放緩供地節(jié)奏。”楊科偉說，在此背景下，一線城市便加快供地速度。

　　常態(tài)化上漲或引政策再度收緊

　　陸騎麟指出，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達(dá)2.6%，個(gè)人認(rèn)為上海的房價(jià)已進(jìn)入一個(gè)“常態(tài)化”的上升通道，到今年年底，上海新房可能會(huì)有20%左右的漲幅，一旦真的出現(xiàn)，那么2016年必然會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策。

　　據(jù)消息稱，6月17日，國家發(fā)改委司局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)一行抵達(dá)上海，專題調(diào)研上海樓市的近期反應(yīng)。“座談會(huì)持續(xù)了近4個(gè)小時(shí)，調(diào)研組關(guān)注的問題非常全面，涉及短期房地產(chǎn)市場反應(yīng)，近期樓市政策反應(yīng)，有無限制和扭曲住房需求，征集房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的建議等。”一位參加發(fā)改委調(diào)研組座談會(huì)的人士說，座談會(huì)上，調(diào)研組比較謹(jǐn)慎，更多的是傾聽市場各方對于近期樓市的意見，表態(tài)并不多。

　　此外，在深圳市場，6月初郵儲(chǔ)銀行在放松房貸的大環(huán)境中逆市選擇提高利率。隨后的半月內(nèi)，包括中行、建行、交行等3家國有大行，以及招行、民生、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，5月一線城市樓市的非理性上漲已受到上層關(guān)注。現(xiàn)階段深圳、北京方面不再僅僅是自住需求增加，投資性購房在不斷增多。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅新推、在售項(xiàng)目價(jià)格升幅顯著，助力5月成交均價(jià)非結(jié)構(gòu)性走高，新房庫存顯著下降；二手住宅市場成交量、成交價(jià)格也穩(wěn)定上漲。另據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期投資客重返市場勢頭明顯，在深圳二手房成交中，投資客比例已近三成，達(dá)到28.1%。而在去年市場低迷期，投資客的比例只占一成。

　　不過也有人士提出，一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年到2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數(shù)已不可同日而語，增速降低是必然。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而抑制樓市過快上漲。