新華社上海３月３１日電題：一日發“兩文”　政策執行后購二套房成本能降嗎？

　　新華社記者　鄭鈞天、王凱蕾

　　３０日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。

　　市場人士將這次“金融＋財稅”政策組合拳解讀為“穩消費”、促房地產市場平穩健康發展的一劑“良藥”。政策執行后，二套房購買成本能降多少？樓市能否迎來量價齊升行情？

　　“金融＋財稅”，能提振“住房消費”嗎？

　　這次中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發布的《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有１套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于４０％。使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為２０％；擁有１套住房并已結清房貸的，再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為３０％。

　　市場人士分析稱，此次政策的最大亮點在于居民購買二套房的首付比例下限降至四成。而此前，二套房購買者需要提供至少六成首付，一線城市的購房者更需要提供不低于七成的首付款。

　　“二套房首付比例過高在一定程度上會抑制住房交易，畢竟很多改善型購房者的資金難以支撐如此高比例的首付。這次的政策力度很大，在降低首付比例后，改善型購房需求將被釋放、快速入市，尤其對一二線城市而言，中大戶型的房源市場成交情況將繼續向好；從全國來看，房企可以借此良機積極去庫存。”上海易居房地產研究員嚴躍進稱。

　　幾乎同時，財政部也發布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人轉賣普通住房，營業稅免征期限由以往的５年變成２年。

　　上海中原地產研究咨詢部高級研究員孫黎分析稱，“新政策不但減免了滿２年不足５年的普通住宅交易稅費，還將釋放一批存量房源。據對中原地產上海門店的調查，滿２年不足５年普通住宅掛牌比重不超過市場總量的２０％。“據測算，新政策執行后，上海全市二手住宅掛牌量增長幅度在７％左右。”

　　改善型需求獲支撐，購房成本會降嗎？

　　“我看到政策后，立即給熟識的中介打電話，但都占線，后來不得不跑到單位附近的一家房產中介去了解情況，那里已有不少客戶在咨詢了。”廣州市民陳曉蕓最近一直在看房，她打算在女兒的學校附近再購買一套住房，以方便照顧孩子起居。

　　那么，執行新政策后，二套房的購買成本到底能降多少？據上海易居房地產研究院測算，以一套２００萬元總價的住房為例，如果按照目前一線城市首付七成的比例計算，首付款是１４０萬元，需要向銀行貸款６０萬元，如果按照商業貸款進行計算，在基準利率條件下，２０年期等額本息的還款總額為１０２萬元；而按照新政策四成的比例計算，首付款為８０萬元，需要向銀行貸款１２０萬元，按照同樣的貸款條件，其還款總額為２０５萬元。

　　簡單對比來看，降低首付比例并不意味貸款成本降低了，實際還有所增加。七成首付下，首付和按揭貸款的總金額為１４０萬＋１０２萬即２４２萬元；而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為８０萬＋２０５萬即２８５萬元。后者要增加４３萬元的支付成本。

　　嚴躍進說：“賬不能簡單這樣算，在七成首付的情況下，購房者需多繳納首付款６０萬元。如果把這筆錢拿來投資，只要年化利率不低于２．８％，２０年的利息總額將超過４３萬元，所以，購房者的成本還是降低了。”

　　新政策還規定，二套房貸款利率取消“１．１倍”限制，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著，二套房的貸款利息支出也將有所降低。

　　此外，營業稅免征“五改二”也直接關系買賣雙方的“真金白銀”。據中原地產測算，以上海為例，一套普通住宅交易可減少稅費在１３萬元至２５萬元之間。

　　購房需求釋放，房價會漲嗎？

　　與廣州的陳曉蕓一樣，許多購房者一聽新政策出臺，害怕房價會快速上漲，就立即趕往售樓處或者中介門店。政策松綁后房價會上演新一輪“上漲行情”嗎？

　　市場人士普遍認為，新政策主要目的在于穩定住房消費，而不是大規模“救市”。短期內部分熱點樓市或許會迎來量價齊升行情，而在庫存較高的城市，去化壓力依然難解。

　　中原地產首席分析師張大偉說，新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放。“購房者情緒會大大提振，進而加快入市節奏。整體市場成交量將在４月快速上升，一二線城市存在房價上漲的可能性。”

　　“從目前情況看，二季度廣州二次置業的比例至少將提高５個百分點，到１６％至１７％；二季度二手房住宅成交量或將每月提高６０００宗，而此前每月不足４３００宗。”滿堂紅置業廣州分公司研究部主任周峰說。

　　但是，從全國來看，受制于庫存高企，大部分地區的樓市整體仍將復蘇乏力。國家統計局數據顯示，截至２月末，全國住宅待售面積４２１７７萬平方米，同比增長２３．４％。

　　招商地產南京公司副總經理孫海平分析，在三四線城市，新政策不會在短期內立竿見影。從全國來看，新政對開發商雖說是利好，但直接漲價還不太現實，房企應該還是去庫存以跑量為主基調。

　　南京仁恒投資有限公司副總經理沈玉恩說，“新政策背后是政府市場調節的導向，最終決定行情的還是市場自身。”