杭州并不是個案。

　　正如本文開頭提及，江蘇新沂市有多個農(nóng)業(yè)銀行起訴客戶按揭貸款違約的案子，涉及不同的樓盤和開發(fā)商。比如，農(nóng)行新沂市支行于2010年6月貸款42萬元給姜某和韓某夫婦購買一套總價為60萬元的住房，其中首付款為16萬元，貸款利率為4.75%，貸款期限20年。截至2014年6月，借款人已經(jīng)逾期3期，尚欠銀行借款本金38.6億元，利息2.3萬元。

　　此前也曾有媒體報道稱，在民間金融高度發(fā)達(dá)的溫州，截至2013年7月末，各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房”15例；因經(jīng)營困難無法償還貸款，而對抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。

　　總現(xiàn)價低于貸款本息？

　　以上述報道中的黃某某等為例，按2010年銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，貸款30年總額323萬元計算，貸款人需要?dú)w還的貸款本息總額為754.5萬元，其中利息431.5萬元。

　　本報記者以購房者身份詢問時，杭州鏈家地產(chǎn)的一名員工表示，根據(jù)不同戶型和樓層，上述公館目前的價格約39000/ ，一套175平米的房子，總價格約在688萬元。也就是說，目前一套175平米的房子，市場價要低于4年前銀行貸款的本息總額754.5萬元。

　　而當(dāng)記者以業(yè)主身份準(zhǔn)備賣房時，鏈家地產(chǎn)另一門店員工表示，該公館“今年以來最低成交價33000萬元/ ，均價36000-37000元/ ，放開限購后漲了一點(diǎn)，掛牌價也可以是42000元/ ”。

　　另一家中介機(jī)構(gòu)人士表示，該房產(chǎn)是杭州位置、交通都比較好的“豪宅”，最小面積都有170多平米，大的還有300多平米。目前價格約在42000元/ ，2013年8月至今年3月，價格都在5萬元/ 以上。

　　記者以購房者身份致電開發(fā)商昆侖之都時，該公司員工表示房價并沒有大幅下跌，目前價格在37000元/ 左右，相比2010年也并沒有下跌。

　　還有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，杭州的二手房價下跌幅度小于一手房，二手房每平米跌幅約1000-3000元，而一手房最大跌幅在7000元，平均也跌了5000多元。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國商品房成交均價同比下降0.8%，較1-5月份加大0.1個百分點(diǎn)，其中住宅成交均價下降1.5%。即使是在全國橫向比較，杭州也是房價下跌幅度較大的城市。今年2季度成交均價為15389元，與去年同期相比下降了12.2%。

　　專家認(rèn)為“棄房不可取”

　　至于上述樓盤業(yè)主違約“棄房”的原因，開發(fā)商昆侖之都法務(wù)部人士表示，“我們不清楚，那要問業(yè)主自己。”

　　前述中介也表示，“這些豪宅購買時價格多在600萬以上，1000多萬的也很多，很多人購房也是為了投資。現(xiàn)在房價跌了那么多，每個月要還的貸款都是幾萬元，未來還要還幾百萬。所以不少人覺得，長痛不如短痛，就算虧損一些首付和已經(jīng)支付的利息，也還是扔給銀行算了。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了房價下跌，持有住房價格遠(yuǎn)低于個人繼續(xù)要交納按揭貸款的價格，導(dǎo)致房屋變成“負(fù)資產(chǎn)”出現(xiàn)主動棄房外，更有可能是購房者自身財務(wù)出現(xiàn)問題，或者炒房團(tuán)資金鏈斷裂而“斷供”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按揭貸款違約現(xiàn)象增加，有幾個原因。一是部分區(qū)域確實(shí)出現(xiàn)了房屋價格下跌幅度大于按揭貸款的額度，進(jìn)而使得此類住宅業(yè)主的還貸積極性下滑。

　　二是此前商業(yè)銀行對購房者的信貸資格審核不嚴(yán)。從實(shí)際情況看，很多銀行給購房者的評估過程中，往往面臨打分不嚴(yán)、評估值注水的情況。最典型的就是購房者的收入狀況，其實(shí)是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進(jìn)而使得后期的還貸面臨壓力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房價下跌，確實(shí)會給客戶的違約提供了理由。“從契約訂立的角度看，買賣雙方都是本著公開公平的原則簽訂協(xié)議的。既然允許房價上漲帶來的利好存在，也就允許房價下跌的風(fēng)險存在。只有這樣才是一個公平的交易機(jī)制。所以從這個角度看，法律和道德的約束下，棄房潮并不會馬上出現(xiàn)。但確實(shí)要警惕這樣一種壓力。”

　　不過從法律的角度，因為房價下跌而“棄房”拒還銀行貸款似乎并不可取。

　　北京市立圣律師事務(wù)所劉偉律師也表示，住房按揭貸款一般以房產(chǎn)作為抵押，業(yè)主貸款逾期不還被銀行起訴到法院后，如果業(yè)主沒有其他資產(chǎn)可以償還貸款，法院通常會拍賣房產(chǎn)。拍賣所得的資金銀行作為抵押權(quán)人第一順位受償。如果足夠償還銀行貸款本息和違約金的，剩余的會返還給房主。如果拍賣得的資金不足以償還銀行貸款的，法院還會追繳業(yè)主的其他資產(chǎn)來償還。（李玉敏）