近日，廣州市公積金管理中心出臺(tái)公積金限制貸款措施 (“公積金限貸”)，將下半年每月的貸款額度指標(biāo)嚴(yán)控在10億元以?xún)?nèi)。根據(jù)目前廣州的公積金貸款額度政策，個(gè)人最多可貸50萬(wàn)元，兩人最多可貸80萬(wàn)元。如果以相對(duì)低的最高額度50萬(wàn)元辦理公積金貸款計(jì)算，每月10億元貸款限額能滿(mǎn)足約2000戶(hù)購(gòu)房者的申請(qǐng)，僅占每月購(gòu)房者總量的1/5。

　　由于廣州市兩居室商品住房的價(jià)格一般都在150萬(wàn)元以上，想用公積金貸款的老百姓絕大多數(shù)要同時(shí)借助于商業(yè)貸款，即“商貸+公積金貸款”的組合，這事實(shí)上也是老百姓購(gòu)房時(shí)降低貸款成本的最佳選擇。據(jù)測(cè)算，總額為100萬(wàn)元的30年期等額本息貸款，若采取“商貸+公積金貸款”的組合，30年可節(jié)約17.2萬(wàn)元，相當(dāng)于一個(gè)白領(lǐng)兩年的收入。在商業(yè)性住房按揭貸款日益緊縮、貸款利率越來(lái)越高的情況下，公積金限貸，意味著老百姓購(gòu)房全面進(jìn)入高成本時(shí)代。

　　公積金為何限貸

　　額度不足是公積金 “限貸”的直接原因。根據(jù)廣州市公積金管理中心的數(shù)據(jù)，2013年廣州公積金貸款發(fā)放317億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)年放款量150億元左右的正常情況。今年貸款額度縮減到170億元，但前5個(gè)月已經(jīng)用去100億元的額度，這是廣州在下半年決定實(shí)施公積金“限貸”的主要原因。除廣州外，今年以來(lái)，濟(jì)南、廈門(mén)、青島等地也收緊了公積金貸款。事實(shí)上，北京、上海和杭州等地在2013年就不同程度地出現(xiàn)了公積金貸款難，甚至是公積金停貸的問(wèn)題。

　　今年以來(lái)，在樓市逐月下行、地方政府千方百計(jì)去庫(kù)存的情況下，公積金貸款收緊應(yīng)該屬于被動(dòng)行為，額度不足的說(shuō)法應(yīng)該成立。以廈門(mén)為例，廈門(mén)公積金中心分別于2013年11月、12月和2014年1月連續(xù)3個(gè)月將上月貸款使用率向社會(huì)發(fā)布，且公布的這3個(gè)月的貸款使用率均高于90%。額度不足的原因之一，就是這幾個(gè)城市的樓市在近兩年過(guò)于火爆，成交量和價(jià)格漲幅在全國(guó)居于前列，對(duì)公積金貸款的需求水漲船高。廣州近兩年(2012~2013年)商品住宅成交量維持在月均90萬(wàn)平方米左右，比前幾年的平均水平增長(zhǎng)20%。中指院統(tǒng)計(jì)的廣州房?jī)r(jià)在2013年同比上漲27.6%，在全國(guó)排名第三位;廈門(mén)新房銷(xiāo)售連續(xù)兩年維持在年均450萬(wàn)平方米以上，相比2010~2011年上漲80%，相比2009年增長(zhǎng)125%。而在價(jià)格方面，百城統(tǒng)計(jì)的廈門(mén)新房?jī)r(jià)格在2013年達(dá)到了18840元/平方米，同比上漲27.91%，漲幅僅低于北京，在全國(guó)排名第二位。

　　但是，從全國(guó)層面來(lái)看，額度不足與公積金閑置的現(xiàn)象并存。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2011年末，余額達(dá)2.1萬(wàn)億元的住房公積金中接近一半在“沉睡”。這就是為什么我們?cè)诮衲陼?huì)看到，一部分城市迫于額度緊張而收緊公積金貸款，而另外一些城市則放松公積金提取和使用門(mén)檻來(lái)激活樓市、消化庫(kù)存。

　　仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，在人口較為年輕、適齡購(gòu)房人群規(guī)模比較大的城市，公積金額度比較緊張。在這些城市，盡管繳存人數(shù)每年都在增長(zhǎng)，但新增繳存者的主體是在民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員和非戶(hù)籍人口。特別是，近年來(lái)國(guó)家強(qiáng)制要求“五險(xiǎn)一金”政策擴(kuò)大覆蓋范圍，非公有制企業(yè)繳存單位占新增繳存戶(hù)的比例上升。但是，新增繳存戶(hù)基本上是按照較低的比例 (10%以下)，甚至最低比例(5%)來(lái)繳納，對(duì)提升公積金池水位貢獻(xiàn)不大。在房?jī)r(jià)快速上漲的情況下，公積金提取、貸款等方面的使用較為強(qiáng)烈，造成留在池子中的余額不足。

　　根據(jù)《2013年上海市住房公積金運(yùn)行分析報(bào)告》，2013年上海公積金新開(kāi)戶(hù)職工人數(shù)89.4萬(wàn)，同比增長(zhǎng)37%，全年凈增60萬(wàn)人，創(chuàng)近10年來(lái)年凈增繳存職工人數(shù)之最。但是，2013年全市歸集公積金641.65億元，同比僅增長(zhǎng)15.31%。在使用方面，2013年發(fā)放公積金貸款614.56億元，同比增長(zhǎng)49.8%，公積金提取合計(jì)376.37億元 (其中80%為住房消費(fèi)類(lèi)提取)，同比增長(zhǎng)33.3%。提取和貸款合計(jì)991億元，比歸集額多出了349.3億元，而多出來(lái)的部分只好用結(jié)余補(bǔ)上，造成資金池的水位不斷降低。