棄購原因多種多樣

　　匯星苑開發商金隅嘉業對603戶棄購家庭隨機回訪，接受訪問的70戶家庭中，3/4家庭是由于支付能力有限而放棄了選房。

　　項目營銷部經理陳玉謙介紹說，這些家庭具體情況又各有不同，一部分無法湊齊首付，一部分支付不起貸款月供，還有一部分由于退休無法申請貸款。

　　保障房輪候家庭是自住房的優先家庭。匯星苑項目中簽家庭中，輪候家庭有百戶左右，開發商介紹，這類家庭棄購的概率非常高。

　　自住房制度設計之初，關于將保障房輪候家庭作為優先對象，曾有爭議。住房保障部門當時的解釋是，有意愿的住房保障家庭可以通過親友幫助等多種方式，籌集購房款項。從目前實際情況看，確有不少輪候家庭雖然中簽，但由于經濟原因放棄購房。

　　此外，自住房項目的客觀情況，也是出現棄購的原因。悅都匯項目負責人表示，通過與客戶的溝通，除支付能力外，多數家庭因對地理位置不滿意而棄購。陳玉謙認為，每個項目因為其自身的位置、品質、價格，無法滿足所有申購家庭的需求。例如在城北上班的市民，選擇南六環的自住房就很不現實。

　　自住房推出之初，北京市住建委曾提醒，兩年內北京將保證7萬套自住型商品住房土地供應，購房人應結合自身實際需求，結合項目區位、價格、套型等理性選擇申購項目，不必每個項目均嘗試申購。目前來看，同時申購多項目者并不少，已有人在前3個項目同時中簽。

　　分析棄購原因，北京市住建委相關人士表示：保障房優先家庭因經濟條件放棄是制度設計，他們既有選擇權，也有放棄權，很正常；同時中簽者，只能選擇一個項目，必須放棄其他項目；同時還有一些申購者，之前未仔細考慮，中簽后發現不合適，放棄了。

　　價格吸引力依然存在

　　價格，無疑是影響購房者的重要因素。全國房價普降已成氣候，成為棄購的一個背景。

　　但北京房價的下降趨勢仍不明顯。國家統計局公布的6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北京新建商品住宅價格指數為環比增長0.1%，同比增長8%。北京市統計局公布今年上半年經濟運行情況時，對房價的表述也十分謹慎，僅稱“房價漲幅逐步回落，漲幅形成趨勢性回落態勢”。

　　二手房價格方面，6月環比下降1.3%，同比增長4.7%。有市場研究機構認為，上半年北京市二手住宅價格平均降幅已達到7.3%，個別區域降幅更大。“自住房項目周邊樓盤中，個別房源價格甚至降到了低于自住房水平。”

　　但對這一說法，市場并未形成共識。有其他研究機構負責人認為，上述降價略低于或與自住房持平的二手房項目，基本都是建筑質量較差、戶型不太好的項目，且屬于個別項目中的“點降”。

　　一位自住房項目負責人對記者表示，從實際銷售情況看，目前行情下，自住房仍然吸引了大部分剛需客戶，價格吸引力依然存在。

　　棄購升級將有負面影響

　　對目前出現的棄購現象，一種看法是說明政策失靈，但也有看法認為這說明自住房正在流向真正需要的目標人群。

　　一位房產中介機構人士分析說，自住房已經起到抑制房價的政策效果，但其申購門檻很低，只需要符合商品房限購條件即可。目前看，隨著房價停滯乃至下調，投資者覺得不劃算放棄購買，低收入者無奈放棄后仍可回歸保障房系統，真正的夾心層覺得項目合適仍會購買。

　　但是，“棄購升級”仍會產生一些負面影響，需引起重視：一是影響夾心層剛需群體的購房選擇，二是影響政府主管部門掌握、判斷市場需求，制定政策。匯星苑、悅都匯等已完成選房項目的負責人建議說，可在申購或棄購環節增設合理門檻，避免出現表面高棄購率。北京市住建委對這些建議尚未回應。

　　據記者觀察，“棄購”目前仍是偽概念，但對于未來可能出現的“困境”要早作打算。自住房在土地出讓時已經“鎖定”房價，房價上漲時能發揮“定海神針”作用，但如果普通商品房價格進一步下調，真正出現“倒掛”現象，自住房的吸引力不及普通商品房，如何定價，政策應提前儲備。