投資人的風險：為輸家買單

　　隨著此前房價不斷攀升，開發商的風險正在不斷增加。“對于這一點，開發商看得很清楚。他們之所以敢這樣做，是因為他們早已經把賺到的轉移出了房地產業。最終承擔風險的，并不是開發商的老板。”薛迥文說。

　　如果不是開發商自己，那么誰將為市場供應過剩和房價下跌“埋單”？答案非常明確，那些正在為地產業源源不斷輸送資金的金融資本。

　　其中風險最大的，也許是那些承諾過高回報預期的地產私募和信托借款。加上發行成本，房地產私募、信托的平均借款融資成本一度高達15%甚至更多。

　　高額的投資回報，使這些融資工具習慣于在房地產行業的高風險領域尋找新的投資機會。而這些領域之所以能夠達到如此高的回報率，通常是因為銀行等對風控有更高要求的部門已經不愿意將錢借給房企了。

　　漢斯集團亞太區高級執行董事杰姆斯·莫瑞森坦言，目前部分境內私募基金的高回報是很難做到的。當然不排除有基金會采用更高的投資杠桿來實現承諾的回報。但通常情況下，這將帶給投資者更大的風險。

　　而在薛迥文眼里，追逐高回報的地產私募或者信托為高風險的房地產開發投資行為“埋單”的概率正在增加。事實上，此前已經有信托因為信托借款項目的逾期違約而不得不選擇剛性兌付。

　　不過，遭遇了庫存滯銷壓力的房地產業仍然有很多機會。正如萬科總裁郁亮在公開力挺毛大慶時所說，“不動產精細化才剛剛開始”。無論是住宅客戶，還是消費地產、產業地產的客戶，需求和以前都會有不同，原有存量的不動產難以滿足他們的需求，無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會帶來機會。只是客戶的需求會越來越精細化，不只是面積越來越大這么簡單。

　　有能力把握這些機會的企業將成為行業中的領先者，他們所掌握的經營優勢仍然被認為是企業的高度機密。而《每日經濟新聞》記者通過2014價值地產總評榜組委會提供的線索，了解到行業領先者不用擔心高庫存的秘密。在未來的兩到三個月時間里，《每日經濟新聞》將逐步公開這些秘密，幫助投資者找到那些在房地產產能過剩的大環境下，不用降價依然可以有不錯銷售表現的明星企業。