基本案情

張某和王某是夫妻，兩人名下共有三套房和若干存款。2018年兩人訴訟離婚，法院判決房屋A和存款歸張某所有，房屋B和C歸王某所有。判決生效后，兩人一直未辦理房屋所有權變更登記。后王某準備出國留學，出國前將房屋B出租給李某，租期為一年，其間熱水器不出熱水，李某花錢進行維修。租期屆滿后，王某不同意續租，要求李某一周內搬離。李某知道王某不在國內無法了解具體情況，謊稱已經搬離后繼續居住，其間樓上因漏水泡壞屋頂，向李某賠償了1000元，但李某未予維修。張某知道王某已經出國且房屋C正在閑置，于是將房屋C出租給不知情的趙某，租期為三年。受新冠疫情影響，王某中止學業提前回國，發現其房屋均被他人占有。請問，李某和趙某應就占有房屋的行為向王某承擔什么后果？

法律評析

（1）李某對房屋B屬于無權占有

本案中，李某在約定的一年租期內對房屋B的占有，是基于租賃合同而進行的占有，屬于有權占有。一年租期屆滿后，王某明確表示不續租并要求李某搬離房屋B，李某明知不能繼續使用但謊稱已經搬離而繼續使用房屋B，屬于無權占有且是惡意占有。

李某在約定租期內使用房屋B，因熱水器不出熱水而維修，所產生的費用應根據與王某的租賃合同的約定進行分擔，如果合同沒有約定的，應由王某承擔熱水器維修費用。

李某在約定一年租期內因正常使用而導致房屋B的損耗、折舊等由王某負擔，在約定租期屆滿后則應賠償王某因使用而導致房屋B的損耗、折舊等。

王某回國后，可以向李某主張返還房屋B。如果李某在約定租期屆滿后因維修房屋B支出了必要費用的，不能主張王某承擔該費用。

李某在租期屆滿繼續使用房屋B期間，因樓上漏水泡壞屋頂，向李某賠償了1000元。王某如主張賠償屋頂，李某應將1000元賠償金全部返還給王某，如果維修屋頂的費用為1500元，李某應賠償500元的差價部分。

（2）趙某對房屋C屬于善意占有

趙某基于與張某的租賃合同占有房屋C，對于合同相對人張某是有權占有，對于所有人王某是無權占有。在未變更房屋所有權登記的情況下，趙某不知張某和王某已經離婚且法院將房屋C判決給王某，認為張某有權出租房屋C并基于租賃合同占有房屋C，相對于所有權人王某，屬于善意占有。

趙某因正常使用而導致房屋C發生損耗、折舊的，無需向王某承擔賠償責任。

王某回國后，可以向趙某主張返還房屋C。如果趙某因維修房屋C支出了必要費用的，有權要求王某承擔該費用。

（3）就占有王某房屋的事實，李某、趙某應承擔如下后果

李某和趙某應向王某返還房屋B和房屋C；

李某返還房屋B時，可以向王某主張維修熱水器的費用，應當向王某返還樓上支付的1000元漏水賠償金，如果賠償金不足以彌補王某損失的，李某應向王某承擔賠償責任；

李某在約定租期屆滿后使用房屋B期間，如因正常使用造成其損耗、折舊等，應就該部分損害向王某承擔賠償責任，如對房屋B進行必要維修的，應自行承擔維修費用；

趙某返還房屋C時，無需就正常使用造成的損耗、折舊等向王某承擔賠償責任，如對其進行了必要維修的，還可以向王某請求支付維修費用。

（本文摘自全國政協社會和法制委員會委員讀書成果《學好用好民法典》一書）