據不完全統計，深圳目前機動車保有量已超過300萬元輛，可以預計在“十四五”期間機動車保有量還將有大幅增長，而深圳停車位卻僅有200多萬個，長期以來，機動停車位受停車位權屬不清晰等因素影響，導致建設單位投資建設停車位（場）的積極性不高，致使停車位配比嚴重不足，停車難的問題日益凸顯。停車難已經嚴重影響了城市的經濟發展和百姓生活便利，已經成為了一種“大都市病”。盡管政府部門在加大停車位規劃、建設等方面做了大量工作，但仍未從根本上解決停車難問題。要從根本上解決停車難題，我認為應當抓住“停車位產權關系”這一牛鼻子，通過明晰、確定停車位產權，對停車位進行不動產權屬登記，從根本上解決停車難問題。

為什么說，通過明晰停車位產權，可以解決停車難問題呢？我認為主要有以下三個方面的原因：

一是通過明晰產權，可以提高停車位資源配置效率，運用市場力量解決停車難問題。根據科斯定律，當交易費用為正時，法律政策不僅僅要將權利的初始界定配置給對其評價最高的人，更要通過明晰產權來降低交易費用，提高經濟效率。按照科斯定律的三個關鍵概念，交易成本、產權、產權交易。圍繞其相關的三個要點，賦予各方主體明確的產權，各主體之間進行充分協商，協商獲得各方都認可的結果，最終產權關系明確使得各方獲得滿意的結果。

二是通過明晰產權，可以盤活地下空間，調動社會力量、民間投資的積極性，使得深圳更好的、更高效的開發和利用停車位資源。停車位產權明確和登記后，可以依法依規的流轉和融資。因此，可以激勵社會力量、民間投資加強停車位的建設和投入。深圳的城市更新、棚戶區改造、土地整備等各項重大舉措，使得深圳又重新釋放了很多土地開發建設資源，如何更好的開發建設好相關的地下空間？如何以此為契機，更好的、更高效的建設停車位資源？只有明晰停車位產權，讓房地產開發商有足夠動力去建設增設停車位。再加上有了停車位產權登記后，可以依法依規轉讓和融資，房地產開發商有更大積極性在符合規劃的前提下，增設更多的停車位。停車位不夠的問題，可以切實可行得到解決。

三是通過明晰產權，可以減少停車位的糾紛，起到定紛止爭的作用。實踐中，停車位權屬糾紛多，引發的社會矛盾多、訴訟爭端多。在一些街道辦事處的社會綜合治理工作統計中，涉及到社會安定的信訪維穩事件中，小區物業管理糾紛超過50%的比例，其中停車位糾紛又是主要矛盾。如果可以將住宅小區的停車位明晰、確定產權，可以減少很多不必要的糾紛。如果相關停車位的產權確定了，小區業主和開發商、物業管理公司可以更好的協商如何合理使用車位，實現停車位的充分、有效利用，有效避免進入惡性循環的狀態。

如何明晰停車位產權呢？我認為應當從如下四個方面著手：

一是充分運用和發揮特區立法權，在停車位明晰產權方面做出突破性的立法。在停車位立法中，爭議最大的是地下人防車位的產權歸屬問題。在《民法典》的物權篇的相關立法時，全國人大對此問題是采取回避和模糊態度的。為穩妥推進相關停車位明晰產權的工作，深圳可以將地面停車位、地下規劃內非人防車位的明晰產權事宜先立法，然后再探索人防車位的產權歸屬立法。

二是深圳應先行先試停車位不動產登記上的試點工作。停車位不動產登記工作可以采取“先易后難、穩步推進”的原則。可以考慮從新建的房地產項目停車位產權登記開始，從開發商與全體業主協調好利益分配、產權登記事宜的項目開始，從深圳國有資產管理機構控制的國有房地產項目開始，從人民法院生效判決確定停車位權屬的房地產項目開始。

三是深圳應當鼓勵投資興建停車位，引導建立市場化的車位融資市場。鼓勵建設機械式立體停車設施，申請建設機械式立體停車設施的，規劃和自然資源、市場監管等部門應當簡化申報程序，提高審批效率。機械式立體停車設施符合不動產登記要求的，可以按照其實際用地范圍和不動產登記的有關規定辦理確權登記手續。建設停車設施可以通過融資租賃、銀行貸款、政府和社會資本合作等方式進行融資。

四是深圳應當從房地產開發全流程包括土地出讓合同、建設規劃、規劃驗收、房屋產權初始登記、房屋預售許可、房屋買賣合同等環節。加強鼓勵、促進、引導車位產權的依法依規的明晰確權，切實把好車位產權入口關。

大型城市停車難已經成為一種令人焦慮的城市病，通過明晰車位產權，提高車位資源配置效率，是解決這一城市病癥的一劑良藥，也是推動深圳這座大型城市走向治理體系和治理能力現代化的一大課題，應當引起高度重視。

（發言者系深圳市政協委員，廣東卓建律師事務所創始合伙人、主任，省律師協會理事，市民商事調解中心理事長）