王偉中書記在第七次黨代會報告中提出：深圳要提升服務業發展能級和競爭力，大力發展現代服務業，加快打造高質量發展高地。自2008年金融危機后，深圳利用市場進行產業結構轉型，大力發展高端制造業，同時現代服務業也加快發展，推動了深圳經濟有質量的快速增長。

近年來，深圳大型購物中心如雨后春筍，這些綜合體，被形象地稱為“盒子商業”。相對于傳統的“盒子”式購物中心模式，“盒子+街區”因其擁有更多人性化的設計和更好的購物體驗，越來越受消費者青睞。由于歷史原因，原特區二線關外商業服務業發展相對滯后，目前還存在“重工輕商”的現狀，影響了深圳建設國際消費城市和國際商貿中心城市的進程。就如何加快形成原特區外商業集群，我談一點看法。

一、 現狀

受制于“土地、資金、人才、市場”等因素，深圳現代商業發展在地區分布上不夠均衡。特區一體化以來，原特區外的商貿業情況雖有所改善，出現了很多新的“盒子商業”。但這些商業體面臨的問題，主要集中體現在建設周期長、投資大、市場培育期長、同質化較大、抗風險能力較弱等方面。比較典型的如東門商圈現象，其物業產權各為其主，業態規劃較為混亂，缺乏統一運營，惡性競爭屢見不鮮，門店經營面臨重重困難，商家抗風險能力較低，一旦遭受金融危機或類似新冠疫情、電商崛起等因素沖擊，面臨的是一輪又一輪的關店潮。所以發展現代商業還需繼續發力和尋找突破口。

二、 建議

借鑒上海新天地、武漢新天地等商業發展模式，在制造業集中的片區，合理利用條件成熟的存量工業園區，升級改造工業物業，率先消化存量老舊工業園區，探索“盒子+街區”發展模式，既堅守工業在城市經濟機構的重要地位，又因地制宜，通過科學合理的改造，滿足周邊工業人群的配套商業需求，實現工業和服務業雙輪驅動，拉動深圳經濟高質量增長。

（一）出臺相關政策，因地制宜管控土地。政府在抓土地供給、加強土地收儲工作的同時，重新規劃工業紅線，高標準規劃商業和生活配套用地，確保高端制造業土地供給。在抓工業用地綜合整治方面，應因地制宜，允許在人口集中區域適度轉化（工業）土地性質和用途，將不具備“工改工”條件的工業園區，可以通過綜合整治或復合式更新等路徑進行工改商，適當增加容積率，局部加建擴建、拆除重建等，實現舊工業區產業升級、功能升級，并興建或改造一批各具人文特色的集中商業配套設施，方便群眾生活，促進消費。

（二）合理布局，大力提升商圈生命力。商圈的謀篇布局，龍華區的辦法是以新建為主，綜合整治為輔。綜合整治較成功突出的案例如大浪商業中心商圈的建設，就是以綜合整治、升級改造老舊工業園區，轉換工業廠房用途，變工業為商業，統一規劃，統一運營，合理布局商圈業態，讓每一個商戶都有足夠的生存土壤和發展空間，可以活得了，活得好，有效提升商家抗風險能力，為“提信心、促經濟、保民生、穩就業”發揮重要的作用，讓老舊工業園區重新煥發生機與活力。

（三）雙舉并措，提升商業抗風險能力。“盒子”與“商街”并行，滿足不同層次商家、不同層次消費群體的客觀需求，營造更有活力和競爭力的營商環境。

（四）突出特色，促進地方文旅體融合。將地方“老”特色融入商圈文化，留住更多深圳記憶和地方味道，促進地方品牌更好發展。同時,積極響應市、區號召，打造“夜間經濟”街區，挖掘區域文化、娛樂、旅游消費潛力，給城市發展注入活力和更多的想象空間。

（發言者系市政協委員，深圳市友誼書城集團總裁，深圳市恒冠投資發展有限公司董事長）