老家的宅基地，可以繼承使用了

邱海峰 賈潤梅

進城落戶，農村老家的宅基地咋辦？不少人曾被這個問題困擾。近日，針對農村宅基地使用權登記問題，自然資源部經商住房和城鄉建設部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農業農村部、國家稅務總局共同研究并給出答復：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。短短的31個字，引起廣泛關注。

解除進城落戶后顧之憂

“我是家里的獨生女，以前爸媽擔心鄉下的老宅不能被我繼承，現在他們不用再為這事犯愁了。”看到農村宅基地使用權可繼承的官方答復，在北京生活的王女士第一時間和她的父母分享了這則消息。

近年來，中國城鎮化發展迅速，大量農村人口持續向城鎮轉移。在此過程中，老家的住宅和宅基地歸屬問題成為不少人關注的一大焦點。

“我們家除了爸媽，其他人現在全是城鎮戶口，對于老家房子和宅基地以后怎么處置的問題，我們之前特地咨詢了一些專業人士，但都沒有得到確切的答復。”李莉姐妹4人畢業后都留在城市工作，為了讓待在農村老家的父母住得好些，四姐妹前年專門把老家的房子進行了翻新。“當時老兩口是極力反對的，他們擔心房子和宅基地以后被收回，花錢翻新實在不值得。好在這次相關部門給了權威答復，戶籍不會成為限制，也算是給我們一大家子吃了顆‘定心丸’。”

在深圳上班的梁亮說，他老家在浙江寧波的農村，“我們那里發展得很好，村里的交通和配套設施都不錯，有套房子在那，讓我的生活和事業多了一個可選的去處。”梁亮說，雖然他目前還沒打算回去，但以后回去的可能性很大。

中國社會科學院農村發展研究所所長魏后凱表示，宅基地是農民的基本居住保障，此次自然資源部等7部門的答復非常及時、重要，進一步明晰了宅基地的產權特質，解決了長期存在于現實中的宅基地繼承問題，為有意進城落戶的農民解除了宅基地使用權可能被收回的后顧之憂，讓落戶城鎮的農民及其子女既進得了城也回得了農村老家，保護了農民合法權益。“此外，這也有助于解決目前部分農村宅基地荒廢閑置的問題。”

數據顯示，改革開放以來，在中國農村人口數量減少超2.3億的情況下，宅基地面積卻不降反增，農村宅基地閑置浪費現象十分嚴重。另據不完全統計，因農民工進城務工等原因造成的農村宅基地及住宅閑置已超16億平方米。

魏后凱介紹，近年來，各地出現了不少“空心村”，有很多閑置宅基地和閑置住宅。這次制度的明確化有助于進一步吸引人才返鄉創業、城鄉人才雙向流動，盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅，為返鄉人員依托自有和閑置住宅發展適合的鄉村產業提供了便利條件，對于促進農村發展和鄉村振興是一大利好。

繼承使用條件要看清

老家的宅基地使用權，需要滿足哪些條件才能繼承？

此次7部門在答復中明確，根據《繼承法》規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承。

談及上述規定，北京市盛廷律師事務所律師王龍解釋說，宅基地使用權是指公民個人在集體所有的宅基地上享有的建造房屋以使用居住的一種物權。“城鎮戶籍子女可繼承農村宅基地使用權，實際上是指城鎮戶籍子女因繼承農村房屋從而獲得宅基地使用權。也就是說，宅基地上要有房屋，如果是空宅基地，則不能繼承。”

如何繼承？7部門的答復中指出，《不動產登記操作規范(試行)》明確規定，非本農村集體經濟組織成員(含城鎮居民)，因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規定辦理確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

具體來看，地方政府給出了更為詳細的規定。以湖北省赤壁市為例，日前該市自然資源和規劃局明確提出，不僅“城鎮戶籍的子女”可以繼承農村宅基地使用權，其他繼承人(比方說“出嫁女”；被繼承人子女之外的其他繼承人)同樣可以繼承。依法繼承的宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的應提交不動產權屬證書或其他權屬來源材料、依法繼承材料、繼承人身份證明材料及相關測繪材料等，到當地不動產登記中心申請登記手續。

得知農村宅基地使用權可繼承的消息，在上海工作的高先生最近正盤算著回趟江蘇鹽城的農村老家：“現在父母大部分時間都和我們住在上海，我擔心老家的瓦房長時間沒人住會塌掉，想著回去給修一下，這樣我們偶爾回去也可以住得更舒心些。”

不過，簡單修一修房子可以，新建和翻建則要經過主管部門的審批。廣西近日已出臺通知，規范農村新增宅基地審批和建房管理，明確提出了農戶申請、村組審查公示、鄉鎮政府審批三個程序。當地農村村民宅基地面積，平原地區和城市郊區每戶不得超過100平方米，丘陵地區和山區每戶不得超過150平方米。原址翻建或改擴建住宅的，宅基地用地面積和建筑面積不得超過規定標準。

“全國范圍來看，各地的規定可能會有差別，所以在翻建農村老宅之前最好先去相關部門咨詢清楚要求、規定，不要盲目動工建設。”王龍說。

盤活鄉村閑置住宅

近年來，農村宅基地受到越來越多關注。看到農民的宅基地使用權可由城鎮戶籍的子女繼承的消息，一些城鎮居民隨即提出了是否可以到農村買地建房的疑問。

對此，有關方面指出，農村宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，城鎮戶籍的子女只可以繼承其使用權，并不能交易。事實上，針對一些地方存在的違法違規買賣宅基地、侵占耕地建設住宅等問題，此前相關部門的文件已明確指出，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館；嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

不能買地建房而又想回鄉怎么辦？租賃、合作等方式成為選擇。中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部發文指出，鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經營、合作經營、委托經營等方式，依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅游等。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，租賃合同的期限不得超過二十年，合同到期后雙方可以另行約定。

有“城市的愿進來”，也有“農村的想出去”。對于農村宅基地使用權可繼承的消息，老家在福建省武平縣農村的李軍并不太在意。“我們村里現在幾乎都是老人，年輕人基本都外出讀書、打工了。”李軍和妻子在北京開了一家洗衣店，每年只有過年時才回老家，“家里雖然有宅基地，但回老家的收入遠沒有在北京多，所以也沒有回去的打算。”

農業農村部提出，在征得宅基地所有權人同意的前提下，鼓勵農村村民在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地。對進城落戶的農村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。

圍繞農村宅基地，一系列加強管理的措施正加快推出。如針對歷史形成的宅基地面積超標和“一戶多宅”等問題，中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部強調，嚴格落實“一戶一宅”規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標準。自然資源部還明確，2020年底前完成全國農村地籍調查，宅基地和集體建設用地登記率達到80%以上，明年底前完成宅基地和集體建設用地及房屋登記資料清理整合。

魏后凱認為，穩慎推進農村宅基地制度改革各項工作，加強農村宅基地規范管理，有利于保障農民合法權益，也有利于推進鄉村全面振興。