老物業占坑不肯挪窩 新物業合法性遭質疑

小區物業更換頻繁“卡殼” 多方博弈困局待解

由于對物業公司服務長期不滿，海口市美蘭區新世界花園小區和夏威夷花苑小區業主委員會通過投票表決，公開選聘了新的物業公司并簽約。然而，記者采訪了解到，老物業不愿退出，新物業進不了場，新物業進場的合法性遭質疑，各種矛盾膠著難解。

相關專家指出，海口這兩個小區更換物業難的問題極具代表性，小區業主委員會如何合法合規行使權力，政府部門在小區治理中充當什么角色，如何及時依法有效解決糾紛，指導小區自治組織更好加強管理，這些問題都值得在現實工作中積極尋求破解之道。

新物業進場合法性遭質疑

在街道辦指導下，新世界花園小區經過數年“奮斗”，終于在今年3月26日召開了首次業主大會，獲得“雙過半”業主（專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主）同意，順利成立業主委員會并在街道辦備案。

新世界花園業主委員會成員告訴記者，委員會成立之后，立即與物業公司溝通改善物管服務，不僅遭到拒絕，對方還公然表示不承認新成立的業委會。隨后，業委會張羅召開第二次業主大會，以獲得授權選聘新的物業公司。

在得到超半數選票并經公示后，業委會委托招投標公司面向全國招聘物業公司，一家具有一級資質的物業公司中標，雙方簽約，約定7月8日進場。

一位業委會成員告訴記者，自第二次業主大會召開起，老物業相關人員先后做出給業委會辦公室加鎖、帶保安上門騷擾等行為，約定交接當天，老物業與部分業主堵住小區大門不讓新物業進場。

這期間，小區一些業主間流傳著一種說法，認為業委會之所以急著換物業，是得到了新物業的好處，且最終目的是為侵吞小區上千萬元的小區維修基金。“這種不確定的言語傳多了讓一些對業委會不了解的業主產生了懷疑。”一位業委會成員說。

一些支持老物業或對業委會不信任的業主前往街道辦舉報，稱第二次業主大會投票有假。街道辦根據調查，發現第二次業主大會存在“未事先告知街道辦和居委會”等不規范情形。街道辦先后向業委會發出兩份通知，要求公布第二次業主大會有關情況，并暫緩辦理新老物業交接手續。

7月8日，區政府與街道辦介入，多次召開協調會，就新世界花園選聘物業程序、投票方式等多次討論，并對選票進行電話核查，以確保“雙過半”的真實性。

按照法律規定，如果部分業主所提的“選票有假”屬實，經電話核查達不到“雙過半”，業委會與新物業簽訂的合同就缺乏法律依據，新老物業便不能依法交接。

海口市美蘭區住保中心負責人說，小區實行自治管理，如今新物業進不了場，一批業主舉報投票造假，業委會希望政府出面讓老物業退場，政府部門才不得不介入，對選票進行電話核查等。

在電話核查選票的同時，街道辦向新世界花園業委會發出《責令整改通知書》，指出該小區第二次業主大會存在三個方面的不規范情形，責令整改，特別要求業委會就選聘的物業服務企業的服務質量標準、服務收費、合同期限等事項按照有關法律法規進行規范投票表決。

“只要新世界花園業委會按要求整改到位，政府便可幫助協調。”美蘭區政府相關人員7月25日接受記者采訪時表示。

新世界花園一位業委會成員指出，日前發生在海口美蘭區夏威夷花苑小區的新老物業更換糾紛，讓他們對新物業能否順利進場產生了懷疑。

5月25日，海口夏威夷花苑小區進行新老物業交接，然而老物業拒不退場。海口市業主委員會協會會長肖江濤說，據協會了解，夏威夷花苑召開業主大會、選聘新物業公司均在街道辦和社區居委會指導下進行，所有手續均合法合規，區政府進行的選票核查也達到了“雙過半”要求，合法合規選聘的新物業卻至今仍進不了場。

老物業占坑不肯挪窩

接受記者采訪的相關人士認為，上述兩個小區更換物業發生的波折，既因老物業不愿放棄賺錢陣地，也與業委會成員對法律法規不熟悉、工作能力難服眾等有關。

“大部分更換物業公司的小區，都因老物業不愿退場而有過各種各樣的矛盾。”肖江濤說。

老物業們為何占著小區不挪窩？海口市業主委員會協會一名理事說，物業本應是微利行業，但實際卻變成了“零本萬利”的暴利行業。

據悉，一般情況下，開發商開發完樓盤后，由開發商與物業公司簽訂合約，不少開發商自行成立物業公司管理小區。按照現行法律，小區成立業委會前，業主們對于開發商與哪家物業公司合作，與物業簽訂哪些服務條款，都沒有發言權。

從物業企業來看，由于行業準入門檻低，工商注冊登記獲得營業執照便可營業，企業素質良莠不齊。據悉，海口小區物業只有1800多個，物業公司卻有2000多家。

上述協會理事介紹，一般小區都有公共收益，包括電梯廣告費和車位費，一些大型小區還有公共區域的出租租金；一般業主無法清晰地了解物業公司的收支賬目，更談不上監督了。

耀江花園是海口中上規模的小區，住戶有1300多戶，該小區業委會主任陳雷介紹，小區每年廣告費25萬元、地面停車費約35萬元，公共用房租金25萬元。陳雷說，業委會與原物業簽訂了一年期試用合同，服務有改善就繼續合作，若不滿意就考慮換物業和追討公共收益。但是，“前物業收走的公共收益是很難追回的”，海口福祥家園小區業委會主任陳新說。

老物業們常常想方設法避免“被解雇”，他們在業委會籌備階段就進行百般阻撓。新世界花園小區物業也在新物業進場前，臨時聘請了數十名“保安”不間斷在小區巡邏。7月10日，美蘭區政府答應小區業委會的請求，協調公安分局核對小區保安名單，清理“無關人員”。

受訪的幾位美蘭區政府官員指出，新世界花園小區業委會成員對法律法規不熟悉，召開業主大會、表決選聘事項存在不符合法律要求等問題，以致遭到部分業主質疑與起訴，也是物業更換難的原因之一。

對于政府究竟能否幫助合法合規選聘新物業的小區清退老物業的疑問，受訪官員指出，政府可以約談老物業、給予行政處罰，但依照現行法律，如果約談和行政處罰都不奏效，新物業與業委會只能通過訴訟手段維權。

而據海口市業主委員會協會相關人士了解，截至目前，尚未獲悉物業主管部門對哪一家拒不退場的物業公司實行過“行政處罰”，寄希望法院裁決化解矛盾。

8月1日，新世界花園所在的新埠街道辦發出《致新世界花園小區全體業主的一封信》，信中稱，為了妥善化解矛盾糾紛，了解小區業主主流民意，美蘭區組織力量，在視頻全程監控下，通過電話回訪方式進行民意調查。經調查，更換物業是多數業主的意愿，但該民意調查不能作為更換物業的法定依據。

8月2日一早，新世界花園小區選聘的新物業依舊沒成功進場。新埠街道辦又臨時向小區業委會發函稱，7月23日，小區部分業主向法院提起訴訟，要求法院裁決小區第二次業主大會表決結果無效，目前法院已經立案受理，建議小區物業管理維持現狀，暫停物業交接，避免沖突，待法院作出裁判后，按法院的裁決執行。

“司法程序一走就至少半年，老物業不退場，服務質量卻直線下降，受苦的是小區業主。”肖江濤說。

多舉措力促業委會健康高效運行

記者采訪發現，海口兩個小區換物業的矛盾消耗了所在區政府、街道辦、社區居委會大量行政資源，相關人員既要處理日常工作，還得加班加點處理兩起糾紛，并且最后也拿不出特別奏效的辦法。

“當地政府方面很頭疼，類似事件可能還會在其他小區發生。”美蘭區一位官員說，兩年前區政府就意識到，物業公司亂收費、物業與業主間矛盾、開發商允諾不兌現等問題將成為小區矛盾高發因素。

海口市政府十分重視業委會在小區治理中的作用，要求各區指導更多小區成立業委會，但據海口市業主委員會協會統計，目前海口全市2868個各類小區中，成立業委會的僅386個，占13.4%。

進展為何如此緩慢？海口秀英區與美蘭區住保中心人士均指出，這與海口很多小區空置率高、候鳥型業主多有很大關系，這些業主居住時間短，對小區事務也不太關心，無論成立業委會，還是選聘新物業，都較難達到《物業管理條例》所規定的“雙過半”要求。

“‘雙過半’是一道難邁過的坎。”上述人士說。海口市業主委員會協會相關人員認為，“雙過半”難達標屬實，但政府主管部門不愿介入、不懂介入、沒能力介入也是主因之一。

他舉例說，《海南經濟特區物業管理條例》明文規定，對于物業公司拒絕辦理移交手續的，縣級以上物業管理主管部門可責令其限期移交，逾期仍不移交的，視不同情形進行罰款，超過3個月仍不移交的，可降低其資質等級或者吊銷其資質證書。

海口夏威夷花苑小區老物業拒不移交已兩月有余，據海口市業主委員會協會知情人士了解，物業主管部門并未對老物業實施罰款等處罰。

肖江濤說，按照現行法律規定，街道辦、鄉鎮政府對小區成立業委會具有指導和監督的職責，但實際上，指導、監督變成了“審批”，由于這項工作沒有納入街道、鄉鎮的政績考核，可做可不做，相關人員對這項工作動力不足。

進一步來看，肖江濤說，街道、鄉鎮也存在沒能力指導和監督的問題，以海口為例，市住建局物業科4人，每個區住保中心1名副主任分管物業，街道辦無專職管理物業的人員，而每個區都有幾百個小區，每個小區動輒數百戶、上千戶。

另一方面，專家指出，一些地方官員囿于“小區業主自治”的法律規定，在新老物業交接矛盾中疲于應付、作為有限，或期待法院判決化解矛盾，實際是將矛盾擱置、拖延，并非小區治理的積極作為。而廣大小區業主及業委會義工對于業委會成立及維權的相關法律規定還十分陌生，維權過程中容易發生操作不規范的情形，急需進行有效培訓指導。

美蘭區政府一位官員坦言，物業糾紛逐年上升，政府急需強化社區網格員能力，及早發現、介入、指導小區成立業委會、更換物業公司等事宜；盡快鋪開電子決策投票系統，既解決候鳥型業主無法到場的問題，又可讓投票結果真實可信、無懈可擊。

針對物業管理行政力量薄弱的現實，專家建議效仿國內一些城市增設城鄉社區發展治理委員會，在社區增設物業管理中心，配置專業人員，賦予行業協會更多職能，對業委會成員及基層物管人員強化培訓與指導，幫助業委會健康高效運行。（記者 趙葉蘋 海口報道）