最嚴調控下 北京樓市回歸

3·17樓市調控兩周年，新房成交觸底回升，二手房價累計跌超10%；土地低溢價成常態

兩年前的3月17日，北京出臺史上最嚴樓市調控政策，被稱為 “3·17新政”，認房又認貸、二套房首付比例提至60%等規定劍指投資投機性炒房。此后半個月內，“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”又相繼出爐。

自“3·17新政”以來，北京新房市場經歷了2017年的腰斬，2018年在低谷中爬升；截至目前，北京二手房價格累計跌幅也已超10%；北京土地市場低溢價成為常態。2019年，“房住不炒”的整體定位不變，因城施策、分類指導成為調控的主題思路，“穩”仍是房地產市場的主基調。

新房成交量回落后企穩

北京“3·17新政”即將滿兩周年，北京新房市場成交量在經歷了2017年觸底后，于2018年保持穩定的同時略有抬升。在價格方面，受限房價項目以及共有產權房項目集中入市的影響，北京新房價格得到有效抑制，在重重調控疊加、供過于求的市場結構以及“房住不炒”的政策定位下，購房者預期市場將繼續保持穩定。

在業內人士看來，2019年，北京新房市場仍將保持穩定的大趨勢，但成交量或將有小幅提升。

2018年供應量幾近翻番

2017年3月17日，北京市住建委等四部門聯合發布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，居民家庭名下在本市已擁有一套住房，以及在本市無住房但有房貸記錄的，二套房首付比例上調為60%以上，且住房貸款的最長期限縮短為25年。

“認房又認貸”的同時，提高首付比例，這被稱為北京史上最嚴樓市調控，此后，北京又出臺了一系列樓市政策，諸如非京籍納稅從5年改成連續60個月、離婚一年內房貸按二套房執行等等，疊加之前的限購政策，北京房地產市場迅速降溫。

新政推行一周年時，中原地產研究中心統計數據顯示，北京新建商品房住宅(不包括共有產權住房)簽約23388套，同比下降48.7%，刷新歷史最低紀錄。

2018年以來，北京新房市場延續2017年的整體趨勢，但是在底部中略所回升。北京中原地產的統計數據顯示，北京新建商品住宅(不包括共有產權住房)成交23836套，同比上升11.56%。新增供應44809套，同比上漲97.2%，供應量幾近翻番，是近四年來供應的最高峰。

合碩機構首席分析師郭毅表示，“3·17新政”之前，北京新建商品住宅年均成交保持在5萬套，但是之后下降至2.5萬套左右，隨著限房價項目的集中上市，對成交量并未形成非常明顯有效的拉升，整個市場還是保持成交穩定的狀態，這是“3·17新政”帶來的持續影響，對于市場實際需求和未來預期產生利空作用的疊加效果。

“認房又認貸”意味著有貸款記錄的購房者均被認定為“二套”，這一政策對換房需求的購房者影響較大，其次是上調二套房首付比例、房貸利率上浮等，也增加了購房者的成本和換房難度。

共有產權住房、限房價項目平抑房價

“3·17新政”以來，受共有產權住房、限房價項目逐步入市的影響，以及純高端商品住宅預售、網簽價格的限制，北京新房價格并未出現大幅上漲。

據北京克而瑞統計數據顯示，2017年北京新建商品住宅(不含回遷房等保障房)的成交均價是45776元/平方米，2018年是46833元/平方米，同比僅上漲2.3%。不過在2018年12月份，北京新建商品住宅成交均價達到近兩年的新高，為63308元/平方米。

在業內人士看來，這是由于幾個純高端商品住宅項目預售價格放松所致。不過，進入2019年，北京新房價格回歸至去年12月份之前的水平，數據顯示，1月份北京市新建商品住宅的成交均價是52265元/平方米，2月份是47344元/平方米。

在郭毅看來，隨著限房價項目、共有產權住房的持續入市，對于北京房價具有平抑作用，高端住宅項目預售價格、簽約價格的松綁，都是可以預期的，但是放松有一定的限度，因為如果一旦全部放開，對于房價推升將會顯而易見。

業內預計北京新房成交量將小幅回升

58安居客房產研究院資深分析師李震認為，從今年全國兩會動向可以看出，穩地價、穩房價、穩預期是今年的工作重點，可以預見北京樓市大概率會維持現狀，一部分購房者認為目前北京樓市已經平穩，之前等待抄底的購房需求會在今年緩慢釋放，成交量短期內會有小幅回升。

事實上，進入2019年，北京新房成交量穩中有升。北京克而瑞統計數據顯示，1月份，北京新建商品住宅成交4198套，環比增加11%，同比增加146%，2月成交1719套，雖然環比降59%，但同比上升約50%。

“今年新房整體成交比去年有所上升，這源于貨幣政策的寬松、企業經營狀況的改善等對樓市銷量都會有帶動作用。”郭毅表示，但是增長幅度不會太大，因為最核心的限購政策、首付比例、信貸政策并未改變，購房需求所能釋放的增量有限。

本版采寫/新京報記者 段文平