在大量社會(huì)資本涌入住房租賃市場(chǎng)后，由于欠缺準(zhǔn)入門(mén)檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，長(zhǎng)租公寓發(fā)展良莠不齊，租金貸玩套路、高端化傾向等問(wèn)題突出。長(zhǎng)租公寓，如何讓人住得起、住得好?

一不小心，就掉入租金貸的坑

誘導(dǎo)辦理租金貸是投訴長(zhǎng)租公寓的一大熱點(diǎn)。部分中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)消費(fèi)者，通過(guò)第三方金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，以租客信用換取資金一次性到位。在此過(guò)程中，消費(fèi)者極易面臨個(gè)人資金或征信風(fēng)險(xiǎn)。

上海一家房屋租賃有限公司因資金鏈斷裂而無(wú)法向房東繳付房租，導(dǎo)致一些尚處于租房合同期內(nèi)的消費(fèi)者，不僅遭遇房東強(qiáng)制清退，還因租賃合同綁定貸款，面臨個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。

杭州市民吳娟2018年以每月2300元租金入住某長(zhǎng)租公寓，在選擇付款方式時(shí)，管家極力推薦她選用“押一付一”的付款方式。吳娟說(shuō)，簽完合同才發(fā)現(xiàn)，密密麻麻的合同條款中有一條，“押一付一”原來(lái)是與某信托公司簽署貸款合同，這就掉入租金貸的坑。

據(jù)悉，辦理租金貸后，網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)會(huì)將租期內(nèi)的全部房租一次性轉(zhuǎn)給租賃企業(yè)，成為租客的債權(quán)人。易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，租金貸讓“交租”變成“還貸”，房租不是交給房東而是交給網(wǎng)貸平臺(tái)。而從第三方貸款平臺(tái)獲取貸款后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)將用這些資金進(jìn)行投資或擴(kuò)張。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓操作租金貸，改變了原來(lái)中介機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)單的“中介費(fèi)+差價(jià)”經(jīng)營(yíng)模式，把企業(yè)變?yōu)橥顿Y者，利用早收租戶租金，晚付房主租金的方式加速擴(kuò)張，一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，就會(huì)出現(xiàn)上下游的多重糾紛。

長(zhǎng)租公寓漸趨高端化，中低端租房者痛點(diǎn)待解

長(zhǎng)租公寓平臺(tái)還被看作房租上漲的元兇之一。目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)多以從房東手里收納房源，再以居間合同的形式，撮合租戶與房東進(jìn)行租房交易。

“這種商業(yè)模式門(mén)檻較低，也促使各長(zhǎng)租公寓平臺(tái)極力擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模以博取更高的估值。”一位長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商直言，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)基本不盈利，靠漲租和在資本市場(chǎng)“講故事”生存。

在融資方面，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的借貸成本普遍在5%以上，遠(yuǎn)高于回報(bào)率。因此，“漲房租”提高利潤(rùn)率已成為不少運(yùn)營(yíng)商平衡財(cái)報(bào)的手段，長(zhǎng)租公寓高端化趨勢(shì)與解決中低端租房者痛點(diǎn)背道而馳。

半月談?dòng)浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓相比周邊普租產(chǎn)品的溢價(jià)，通常在20%以上，部分高端產(chǎn)品的溢價(jià)甚至超過(guò)50%。“如果只做平價(jià)公寓，年資金回報(bào)率不到2%，尚不夠覆蓋目前基準(zhǔn)利率4.9%。只有做高端產(chǎn)品，才能提高利潤(rùn)率。”灣流國(guó)際公寓運(yùn)營(yíng)商說(shuō)。

租房者是否愿意以高價(jià)換品質(zhì)?“我愛(ài)我家”調(diào)查顯示，有57.3%的租客認(rèn)為“房租貴”是“未來(lái)不再選擇或不確定選擇長(zhǎng)租公寓的原因”。絕大多數(shù)租客可接受的長(zhǎng)租公寓租金的溢價(jià)范圍在20%以下，超過(guò)半數(shù)租客希望溢價(jià)在10%以?xún)?nèi)。

讓長(zhǎng)租公寓告別野蠻生長(zhǎng)

旭輝領(lǐng)寓CEO張愛(ài)華認(rèn)為，要讓年輕人租得起、住得好，就要在更小的面積內(nèi)做出更大的收納空間。“現(xiàn)在大城市的租金對(duì)剛走上工作崗位的年輕人來(lái)說(shuō)有點(diǎn)高，如果還抬房租，年輕人租不起。這個(gè)矛盾只能通過(guò)合理的設(shè)計(jì)來(lái)解決。”

半月談?dòng)浾咴阼置讎?guó)際公寓看到，一間僅13平方米的房間，臥室、廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、學(xué)習(xí)空間一應(yīng)俱全，還配有冰箱、抽油煙機(jī)、洗衣機(jī)、微波爐等常用家電，另有整面墻的衣柜空間可用于儲(chǔ)物，月租金不足3000元。

領(lǐng)寓首席產(chǎn)品官汪維在發(fā)布“旭輝領(lǐng)寓1.0全系產(chǎn)品”時(shí)說(shuō)，設(shè)計(jì)一款產(chǎn)品時(shí)首先要“設(shè)計(jì)它的價(jià)格”，既要租金不菲，又要租客“租得起”，就不得不在空間的利用率上動(dòng)腦筋，讓小房子感覺(jué)寬松。

針對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)當(dāng)前良莠不齊、野蠻生長(zhǎng)的現(xiàn)狀，華東師范大學(xué)教授張永岳建議，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)建立住房租賃法規(guī)制度體系，將租賃內(nèi)容納入長(zhǎng)效機(jī)制框架，加強(qiáng)住房租賃立法，根據(jù)租賃機(jī)構(gòu)屬性進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)。（記者 鄭鈞天）