畢業季的來臨致使北京租房市場迎來小高峰。

據貝殼研究院統計數據顯示,2018 年7月份,租金環比漲幅為2.6%,漲幅低于2016年同期3%的水平。2018 年以來,北京全市月均租金環比漲幅為2%。

剔除不可比因素,2018年前7個月,北京鏈家租金指數同比上漲10.7%,略高于2015年和2017年漲幅,低于2016 年漲幅。

此外,從租金收入比來看,2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%,略高于2015年和2017年,略低于2016 年,仍處于30%以內的合理范圍。

貝殼研究院認為,從租賃市場發展趨勢來看,北京租金上漲是長期趨勢,但目前這種上漲是溫和可控的。隨著2018 年畢業季臨近尾聲,市場需求逐步回落,租金后續也會迎來下滑,不具備短期內持續上漲的動力。

業主抬高掛牌價

但市場上有一個現象值得關注,業主預期不斷抬高,掛牌價持續上升。

據貝殼研究院數據顯示,隨著畢業季臨近,2018年5月份和6月份兩個月,新增掛牌租金水平環比分別明顯上漲3.6%和2.5%,議價空間進一步收窄,6月份降至3.7%,為2017年以來最低水平。

貝殼研究院認為,業主抬高預期的背后,是受大興火災事件影響。2017年12月份新增掛牌租金水平環比明顯上漲3.2%,此后議價空間亦有明顯收窄。

但也有消息稱,因多家長租公寓品牌為搶房而哄抬房價,導致業主預期不斷提升,報價逐漸提高。比如此前業主預期出租價是6000元,經過這些中介機構抬房價,最終可以實現8000元甚至更高的月租交易。

對此,中原地產首席分析師張大偉認為,對于很多中介公司來說,目前在租賃市場的業務很大部分都是通過低價囤房,包裝高價出租,賺的是租金上漲的差價,制造上漲預期;此外,整體看,租賃市場的價格一直在上漲,租金的絕對值對比收入雖然屬于高位,但如果租金對比房價,當下以北京等一線城市為例,租售比只有1%-2%,在這種情況下,租金依然有長期上漲的推動力。

張大偉還指出,租賃市場單套租金的確明顯上漲,但租戶主要的租賃行為是按間計租。在當下市場,套均租金價格意義有限,目前市場大部分租賃房源已經被中介或者公寓運營改造,“N+1,N+2”,也就是2居、3居變成多1間-2間臥室已經成為主流。在這種情況下,平均單套的租金雖然上漲了,但租戶面對的租金上漲要低于市場上漲幅度。

租金將迎來下滑

在貝殼研究院看來,租金上漲背后的真相是多重因素導致的,但盡管業主預期抬升,但今年內租金價格不會持續上漲。

貝殼研究院分析認為,消費者對更好居住品質的追求使普租需求向長租公寓遷移;政府對租賃市場的整頓與規范使得市場可租房源的暫時性減少,在一定程度上加劇短期供需矛盾;外圍城區租賃空間的減少導致租賃人口向租金高的內城區移動,中心城區租賃成交占比增多;房東預期受市場影響而增強。這些因素相互疊加導致上半年租金上漲。

但從歷史走勢來看,2016 年下半年開始,房價加速上漲,但租金并沒有隨著房價的上漲而上升,而是出現下跌,導致房價租金比陡然上升。2017 年“317 調控”后,在房價下行與租金上漲同步作用下房價租金比逐步回調,已基本恢復到陡然爬升前的水平。由此可見,就北京縱向歷史數據而言,本輪租金的上漲是前期房價上漲后的補漲,房價租金比開始回歸到一個常態化水平。

貝殼研究院稱,從線上數據來看,當前租賃熱度已經開始下降。貝殼找房租賃訪問量和鏈家APP 租賃訪問量均開始下行,鏈家租賃新增客源也開始減少。接下來,預計8月份租金漲幅將會繼續收窄,9月份后市場開始進入傳統淡季,租金將迎來下滑。 (記者 王麗新)