變化一：部分城市發(fā)布搖號新政 向剛需傾斜

3月以來，武漢、杭州、西安相繼發(fā)布搖號新政。記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州和西安7個(gè)城市公布搖號購房通知，其中，武漢還在征求意見階段。

不同城市的搖號政策存在差別。上海和成都規(guī)定，新開盤的商品住房均采用搖號方式；而南京、長沙、西安、杭州提出，搖號只針對意向購房人數(shù)多于可售房源的項(xiàng)目；武漢無硬性規(guī)定，擬建議“意向購房人數(shù)多于項(xiàng)目準(zhǔn)售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售”。

針對剛需購房群體，杭州、武漢、成都、長沙均給予政策傾斜。例如，杭州規(guī)定，對“無房家庭”提供一定比例的房源保障；武漢擬提出，剛需人群首次購買新建商品住房可優(yōu)先選房。

“搖號政策出臺(tái)的背景是在‘房住不炒’的定位下，強(qiáng)化地方政府對樓市調(diào)控的主體責(zé)任。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，通過搖號來切實(shí)規(guī)范商品房交易，從源頭杜絕收取“茶水費(fèi)”等不良行為。

變化二：限購、限售擴(kuò)大至三四線城市

除了搖號購房政策，限購、限售的城市繼續(xù)增加。

昆明從呈貢區(qū)住宅限售2年加碼為三大熱點(diǎn)區(qū)域限售3年；大連宣布本市戶籍2套以上限購；沈陽在3個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭邢拶彛磺鄭u將限購范圍擴(kuò)大至青島戶籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年。

另外，海南省在已出臺(tái)限購政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購。

“青島等城市出現(xiàn)調(diào)控升級的最直接原因是房價(jià)上漲迅速。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，青島二手房環(huán)比上漲1.4%，新房環(huán)比上漲0.4%；昆明二手房環(huán)比上漲0.4%，新房環(huán)比上漲0.8%。

值得一提的是，一些三四線城市也加入到限購、限售隊(duì)伍中。

四川瀘州市提出，對中心城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，需要采取限定住房銷售價(jià)格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調(diào)控地價(jià)的，可經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行；安徽省阜陽市阜南縣對二套房、三套房進(jìn)行了限售規(guī)定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對三四線城市來說，去庫存是主要內(nèi)容，但也出現(xiàn)了房價(jià)和地價(jià)被炒作等問題，所以部分城市希望通過限購等政策穩(wěn)定市場。另外從政策內(nèi)容看，限售的內(nèi)容會(huì)多一點(diǎn)，而限購的反而會(huì)少一點(diǎn)。

變化三：鼓勵(lì)和保障公積金貸款

在購房貸款方式上，多地出臺(tái)政策，鼓勵(lì)和保障公積金貸款。

北京公積金系統(tǒng)將陸續(xù)分期升級，未來九成業(yè)務(wù)可在網(wǎng)上辦理；珠海住房公積金繳存時(shí)可選擇微信及支付寶等形式進(jìn)行“刷臉”認(rèn)證；南京購買首套房的公積金貸款最高額度從30萬元/人上調(diào)到50萬元/人……

一些城市嚴(yán)打房企拒絕公積金貸款的行為。惠州提出，房企限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房，拒不整改的要公開曝光，同時(shí)納入征信系統(tǒng)依法嚴(yán)肅處理；南通明確開發(fā)商不得拒絕公積金貸款，違規(guī)將遭嚴(yán)處。

保障公積金貸款是否意味著樓市有所“松綁”呢？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前購房市場的各類優(yōu)惠情況看，這不屬于樓市“松綁”，而是屬于房地產(chǎn)市場的惠民政策。類似提高公積金額度等政策，很大程度上是因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)市場確實(shí)存在各類新需求，政策寬松一點(diǎn)是合乎情理的。

變化四：首套房貸利率上調(diào)

近幾個(gè)月，全國多地傳出銀行額度緊縮、首套房貸款利率上漲等消息。例如，中信銀行此前確認(rèn)收緊北京地區(qū)房貸業(yè)務(wù)。

來自融360監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，從全國范圍看，房貸出現(xiàn)上調(diào)趨勢。2018年3月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比上升0.92%。

融360預(yù)測，若房貸保持當(dāng)前增速，2018年第三季度末將有可能破6%。但從過程來看，將會(huì)是平穩(wěn)上升，且隨著差異化信貸的落地，對剛需將會(huì)呈現(xiàn)出有利趨勢。

未來樓市走勢如何？

從政策來看，張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)將有超過20個(gè)城市會(huì)執(zhí)行官方搖號的售房政策。在搖號時(shí)，剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源。

張波預(yù)計(jì)，2018年“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將持續(xù)，房價(jià)上漲明顯城市的調(diào)控力度會(huì)加強(qiáng)。2018年限購力度并不會(huì)減弱，限購加碼的城市還有可能增加。

從房價(jià)來看，嚴(yán)躍進(jìn)說，根據(jù)3月份房價(jià)數(shù)據(jù)，同比增幅有所收窄，預(yù)計(jì)大趨勢將延續(xù)同比增幅收窄甚至下跌的態(tài)勢進(jìn)行。當(dāng)前房價(jià)降溫是大趨勢，但中間各階段和各城市可能存在部分阻力。

張大偉認(rèn)為，三四線城市庫存在繼續(xù)減少，在一二線城市進(jìn)入補(bǔ)庫存后，三四線城市也開啟庫存短缺時(shí)代。2018年一二線城市樓市預(yù)計(jì)將持續(xù)平穩(wěn)，而三四線城市將運(yùn)行在高位。