最近有一種說法，說2018年樓市調控放松的信號已經出現。

理由有三：自1月8日起，蘭州對部分偏遠區域取消限購，同時對部分區域實行限售，并進一步強化價格備案制度。

1月5日，合肥市國土局和物價局在回復群眾咨詢時表示，商品住宅實行市場調節價，由開發企業根據多種因素自主定價，政府價格部門不得核定商品房價格。

1月4日，南京推進人才安居工程，三類人才購買首套房不限購。高層次人才不僅可獲得最高300萬元的購房補貼，還可申請到120萬元的公積金貸款。

于是，有人認為，這可能是2018年樓市調控放松的一個信號。

事實真的是這樣嗎？

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向中新社國是直通車表示，樓市沒有全面放松的可能，促進房地產市場平穩健康發展的總基調始終沒變。

樓市調控沒放松

那么，如何理解三地樓市的新政策？

先來看蘭州，此次政策提到取消限購的區域主要在偏遠的郊區，而部分熱點區域不僅嚴格限購，還加碼了限售政策，同時要求進一步強化價格備案制度。

易居研究院提供的一組數據顯示，蘭州去庫存周期維持在17個月以上的水平。而一般來說，熱點城市若市場不錯，去庫存周期可以降至12個月甚至8個月以下水平。

“所以，蘭州嚴格收緊限購政策意義不大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對蘭州房地產市場來說，過熱主要集中在市區，而近郊區、遠郊區及郊縣庫存依然較高。

再來看合肥，在調控放松的猜測出來后，合肥國土局第一時間說明稱，對群眾咨詢的回復內容，被誤讀了。

正確的理解是，2016年11月之前出讓的地塊不限價。因為自2016年11月開始，合肥對宅地實行了“限房價、限地價”的拍賣方式，而在此之前，并沒有上述要求。

雖然2016年11月之前的房子沒有明確限制價格，但在落實“房子是用來住的，不是用來炒的”要求下，依然要接受“政府指導價”。

這個被稱為“二線城市四小龍”的城市，并沒有放松樓市調控。

只不過，相較于土地拍賣前的“限房價”，“政府指導價”更多是一種土地出讓后的約束方法。

最后來看南京，對優秀人才放開限購條件，是為了解決人才問題。而在此之前，武漢已出臺多項相關優惠政策。

顧云昌認為，從吸引人才方面調節，這是明智的選擇。

因為，調控政策的作用加上市場本身的變化，部分城市樓市已恢復平穩。國家統計局70個大中城市住宅銷售價格顯示，11月、10月南京同比價格均有下調。

但顧云昌也強調，調控政策不同于法律、法規，它本身是一種短期行為，可以根據市場的冷熱變化進行適當調整。

南京即屬于此類情況。

2018年樓市怎么走

調控不放松，2018年的樓市怎么走？

中央經濟工作會議強調，2018年將保持房地產調控政策的連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

差別化調控在2017年可見一斑。中原地產研究中心數據顯示，全國房地產調控政策發布次數多達270次以上，其中包括北京、上海、廣州、深圳等地多次發布政策。

一城一策、一城多策成為上年樓市的一大特點。從中央經濟工作會議的內容可見，2018年將繼續實行差別化調控。

在顧云昌看來，像北京、上海這類重點城市，一時還不會放松。但具體到每個城市，又有所不同，如在調控政策相當嚴的地方，采取一些松綁政策的可能性是存在的。

畢竟，在實際執行中，房地產調控政策存在寬和嚴的問題。他認為，在嚴的情況下，一步都不能行；在寬的情況下，抬一抬手、抬一抬腳就過去了。

“調控政策隨著市場形勢的變化而進行調整，這是合理的。”但顧云昌也強調，調控政策并非房地產穩定的長久之計。

他認為，房地產調控要從需求側著力，轉為供給側改革。

房地產市場有供求兩個方面，需求就是購買力，包括凈流入人口、當地人口以及投資投機的購買需求；供給方面，土地供應決定了房屋的供應數量，開發企業決定了房屋的供求質量。

以前，樓市調控的思維大多落在了需求側。鼓勵人們購房就增加補貼，增加貸款，減少稅費，甚至還給戶口、給工作。反之，限制購房，表現在政策層面如限貸、限購、限價、限售。

從需求側調節房地產市場，只是一個方面。

顧云昌認為，調整土地結構，產品結構，提高產品質量，這是供給側思維，政府重視的還不夠。

“供給側不是調控能解決的，還要由改革來帶動。”顧云昌說。

具體而言，在土地供應方面，適當改革土地供給制度，增加建設用地供應，增加住宅用地來源。例如，2017年13個試點城市已開展利用農村集體建設用地建設租賃住房。

在優化結構方面，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

在提高產品質量方面，應避免千篇一律，在房屋的設計、產品、配套、技術上不斷變革，滿足人民對美好生活的需求。(張文絞)