房地產(chǎn)稅將按評估值征收 但落地仍有重重挑戰(zhàn)

一篇長文及其中幾十個(gè)字，是這幾天房地產(chǎn)話題的關(guān)鍵詞。

12月20日，財(cái)政部部長肖捷在《人民日報(bào)》發(fā)表了《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文。文章提到：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也指出，要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。由此，關(guān)于房地產(chǎn)稅的話題再次已發(fā)熱議。

如何“按照評估值征收”房地產(chǎn)稅？

在關(guān)于房地產(chǎn)稅落地的討論中，上述文章傳遞的一個(gè)新信號是，“工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”。所謂評估值，指的是房屋的市場評估價(jià)值，而非房產(chǎn)原值(即購房時(shí)價(jià)格)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從上述表述來看，“按照評估值征收”就是對房屋持有環(huán)節(jié)的征稅，會基于房屋的原值和現(xiàn)有價(jià)值，以及考慮到房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統(tǒng)評估，進(jìn)而得出相應(yīng)的納稅份額。

“換而言之，評估值大征收越多，評估值小征收越小，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對房地產(chǎn)稅如何征收等問題的正面答復(fù)，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅的改革正在加快。

征稅方式已經(jīng)確定，但具體如何開展房屋估值仍是許多人關(guān)注的問題。有房者可能會擔(dān)心，以前買的房子價(jià)格低，如果在漲價(jià)后按市場價(jià)值估值，將受到什么影響？

“將會有一套具體的、專業(yè)化的評估方法。”全國政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示，房地產(chǎn)稅的稅基評估已經(jīng)有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)，征收的總體思路是比較明確的，但目前討論很多細(xì)節(jié)還為時(shí)過早。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開征會考慮納入征稅范圍的評估價(jià)值，這時(shí)可能會有一些抵扣。對普通人來說，考慮到剛需置換和異地居住等，類似普通人的住房持有其實(shí)問題不大，甚至不會納入征稅范圍。而對于持有多套住房的，預(yù)計(jì)征稅的可能性是很大的。

此外，“按照評估值征收”房地產(chǎn)稅的方式具有哪些現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問題。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩曾參與中國首批房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)和考試工作，在他看來，當(dāng)前的房地產(chǎn)評估力量能不能支撐房地產(chǎn)征稅工作仍值得商榷。

董藩表示，由于房產(chǎn)具有單件性，每套房子各不相同，所以必須單獨(dú)計(jì)算得出征稅價(jià)格，當(dāng)前我國城市中至少有3億套以上住宅，但房地產(chǎn)估價(jià)師只有3萬名左右。“如果征稅就是年年征，如果每年評估一次，每人要評估多少套呢？要評估一萬套。”在他看來，目前的技術(shù)力量還達(dá)不到房地產(chǎn)稅全面開征的客觀要求。

帶有強(qiáng)烈地方特征，房地產(chǎn)稅如何走過法定之路

值得注意的是，房地產(chǎn)稅并不會立即開始征收，而必須先經(jīng)過一系列立法程序。肖捷在上述文章中也指出：力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。

此前，全國人大常委會2017年立法工作計(jì)劃中，也將房地產(chǎn)稅法列入預(yù)備及研究論證項(xiàng)目。但是，房地產(chǎn)稅的稅收法定之路并不容易。

董藩表示，財(cái)政部雖然作為主管部門參與房地產(chǎn)稅的立法工作，但該項(xiàng)立法工作的最終主導(dǎo)權(quán)限在全國人大；若將住宅一同納入房地產(chǎn)稅的征收對象，在法理上存在致命缺陷，因?yàn)橥恋毓兄茖?dǎo)致房地產(chǎn)不能成為完整意義上的私人財(cái)產(chǎn)，所以條件也并不成熟。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群說：“在2020年前全面落實(shí)稅收法定原則，這是既定的，但難度也很大，房地產(chǎn)稅的立法又是所有稅種立法當(dāng)中難度最高的一個(gè)。在他看來，雖然房地產(chǎn)稅的落地是未來方向，但因?yàn)樯婕扒Ъ胰f戶，因此落地方式很可能是分階段、分地區(qū)、有差異化地推行。

“房地產(chǎn)稅很可能是一個(gè)地方稅，各個(gè)地方的稅率是不完全一樣的，征稅范圍、征稅對象這些稅制要素，以及減免稅的細(xì)則也可能有地區(qū)特點(diǎn)。”朱為群說。

上述文章在談及推進(jìn)健全地方稅體系改革時(shí)也提到，要擴(kuò)大地方稅權(quán)，在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下，根據(jù)稅種特點(diǎn)，通過立法授權(quán)，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限，地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級。

賈康認(rèn)為，目前比較鮮明的一個(gè)表述和趨勢是，要充分給地方政府授權(quán)。“授權(quán)以后地方可以區(qū)別情況，并不是一起齊步走，而是可以分步實(shí)施。”

從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅大多也是地方政府的主要財(cái)源之一。朱為群認(rèn)為，若參考這一經(jīng)驗(yàn)，客觀上就要求房地產(chǎn)稅跟基層政府的財(cái)政支出掛鉤，要用合理的支出來引領(lǐng)未來房地產(chǎn)稅的改革，從地方政府收支互聯(lián)的角度來探討稅制改革，而不是就稅改而論稅改。

“稅收問題的背后是支出，合理的支出決定合理的稅收。”朱為群表示，沒有對財(cái)政支出的法定約束，就不可能從根本上解決稅收問題。

賈康也認(rèn)為，財(cái)稅體制改革是房地產(chǎn)稅落地的配套措施中的必選項(xiàng)。“房地產(chǎn)稅的改革過程一定是跟其他方面的改革配合好，光強(qiáng)調(diào)這個(gè)的重要性還不夠。”見習(xí)記者 王林 實(shí)習(xí)生 趙麗梅